利回りから賃料坪単価を逆算することで収益改善性を予測し、実際の投資判断に活用する方法まで解説します。

賃料坪単価とは

賃料坪単価とは、ある部屋の専有面積１坪あたり、賃料がいくらであるかを示す指標です。

賃料坪単価を用いれば、異なる住戸同士の賃料を比較できるだけでなく、相場からの乖離の程度や収益の改善余地について知ることができます。

なお、投資判断の実務上では、㎡単価よりも坪単価を用いることが一般的です。

賃料坪単価の計算

下記の計算式で算出できます。

賃料坪単価＝月額賃料（賃料＋共益費）÷専有面積（坪）

特にこだわりがなければ、賃料と共益費を合算したものを実質賃料と考えて問題ありません。

賃料坪単価から賃料を逆算

また、賃料坪単価を用いれば、月額賃料を逆算できます。

賃料坪単価×専有面積（坪）＝月額賃料

こちらの方法は、主に現況賃料が相場賃料と乖離がある場合に、

賃料坪単価の改善によってどれだけの収益向上が見込めるかを判断する際に用います。

投資判断における具体的な活用の仕方は後述します。

利回りから賃料坪単価を逆算する方法

さて、ここからは実務でよく使われる応用方法として、利回りから賃料坪単価を逆算する方法をご紹介します。

利回りから現在の賃料を逆算することによって、「今の賃料が安いのか高いのか」についての目安が得られます。

先に計算式を提示すると下記の3ステップになります。

①不動産価格×表面利回り＝年額賃料

②年額賃料÷12ヶ月＝月額賃料

③賃料坪単価＝月額賃料（賃料＋共益費）÷専有面積（坪）

なお、住宅賃料は非課税であるため、不動産価格や利回りも税別ベースで考えると誤差が少なくなります。

不動産利回りの計算方法｜投資判断の実務で使う手順と注意点

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実務でそのまま使える計算例

では、架空の不動産を用いて、実務でもそのまま応用できる計算例を見てみましょう。

【リレイユ桜新町Ⅱ】

不動産価格10億円（税別）、表面利回り4.8%、専有面積250坪　※住戸25戸

①10億円×4.8%＝48,000,000円

②4,800万円÷12ヶ月＝4,000,000円

③400万円÷250坪＝16,000円

この場合、本件の賃料坪単価は16,000円であることを利回りから知ることができました。

なお、本件は25戸からなる1棟の不動産を想定しているため、厳密には上記賃料坪単価は建物全体の平均となります。

賃料坪単価を用いて利回りの改善余地を予測する

反対に、現在の賃料坪単価を知ることができれば、それを相場と比較することで収益の改善性を予測することが可能です。

端的にいえば、賃料坪単価の変動が利回りに与えるインパクトを簡単に知ることができます。

ケース：相場の賃料坪単価が現況よりも2000円高い

先の架空の不動産を用いて説明します。

【リレイユ桜新町Ⅱ】

不動産価格10億円（税別）、表面利回り4.8%、専有面積250坪、（平均）賃料坪単価16,000円

相場賃料坪単価：18,000円

①相場の賃料坪単価から年額賃料を逆算する

まずは、収益改善後の利回りを計算するために、相場賃料での年額賃料を計算します。

18,000円×250坪×12ヶ月＝54,000,000円

②収益改善後の表面利回りを計算する

表面利回り＝54,000,000円÷10億円＝5.4%

賃料坪単価が現況から2000円上昇することによって、利回りにして60bps（ベーシスポイント）の改善が見られました。

なお、実際に収益改善が実現するかについては、テナントとの契約形態や入退去の頻度を総合的に判断する必要があることに留意が必要です。

あくまで相場賃料を基準として不動産のポテンシャルを知る指標となります。

続いては、上記の利回り改善が不動産価値にどれだけの影響を与えるのかについて、さらに深掘りしていきます。

利回りの改善が不動産価値に与えたインパクト

さて、上記のケースで賃料坪単価が16,000円から18,000円まで上昇した場合、

表面利回りが4.8%から5.4%まで60bps改善しました。

続いては、この利回り上昇分を売却時の不動産価値上昇分に換算すると、どれだけの価値になるかを見ていきましょう。

＋60bpsの価値はいくらになるか

再び先の架空の不動産を用いて、

「利回りを4.8%から5.4%まで改善してから、当初と同じ利回り4.8%で売却する」ケースを想定します。

【リレイユ桜新町Ⅱ】

• 不動産価格10億円（税別）
• 賃料坪単価16,000円→18,000円
• 表面利回り4.8%→5.4%（+60bps）

【実務向け】不動産価値の上昇分を年額賃料の上昇分から直接計算する

先述のとおり、売却時の表面利回りも4.8%と仮定して、不動産価値の上昇分を計算します。

まずは利回りの改善から、それぞれの場合の年額賃料を計算します。

①当初年額賃料＝10億円×4.8%＝48,000,000円

②改善後年額賃料＝10億円×5.4%＝54,000,000円

①と②の差額＝54,000,000円-48,000,000円＝6,000,000円

続いて、①と②の差額を売却時利回りで割り戻すことによって、賃料アップが不動産価値に与えたインパクトを計算します。

不動産価値の上昇分＝6,000,000円÷4.8%

　　　　　　　　　＝1.25億円

「賃料が600万円上がったから不動産価値の上昇分も600万円」とはならない点が収益還元法の妙味と言えるでしょう。

なお、本件では簡略化のために売却時の利回りを当初と同じに設定していますが、

もし投資期間中に市況が良くなり売却時の期待利回りが低下した場合は、不動産価値の上昇分もより大きくなります。

【簡単】それぞれの不動産価格の差分から考えるパターン

イメージしづらい方は売却時のそれぞれの不動産価格をもとに計算しても同様です。

【売却時表面利回り4.8%】

①収益改善前の不動産価格：10億円

②収益改善後の不動産価格：11.25億円

　　　　　　　　　　　　＝54,000,000円÷4.8%

①と②の差額は1.25億円となり、年額賃料の差額を売却時の利回りで割り戻した場合と計算結果は同じになります。

※実際にはキャップレートによって売却価格の想定をしますが、簡略化のために表面利回りを基準に売却価格を想定しています。

キャップレートについては下記記事で詳しく解説しています。

不動産のキャップレート（期待利回り）とは？なぜ低いほど価格は高くなるのか

本記事では「キャップレートとは何か」「なぜ低いほど価格は高くなるのか」について、不動産事業者・プロ目線でイメージがしやすいように解説します。 キャップレート（期…

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まとめ：賃料坪単価⇄利回りの発想を持とう

本記事では、「賃料坪単価とは何か」という最も基礎的な知識を基点としながら、実際の投資判断に活用するための手法までを解説してきました。

利回りから現在の賃料坪単価を知り相場と比較してみることで、その不動産にどれだけのポテンシャルがあるのかを簡単に知ることができます。

また、賃料の上昇余地を利回りの上昇余地に置き換えてみれば、不動産価値がどれだけ上がるかの予測も可能です。

賃料と利回りの密接な関係を意識することで、あなたの投資判断の精度はより高まっていくことでしょう。

収益物件の疑問、プロに直接聞けます。

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本記事では「不動産の収益性を上げたい」「より高く売れる方法が知りたい」「プロのバリューアップ方法が知りたい」といった方に向けて、不動産事業者が収益不動産の価値を高める（バリューアップ、バリューアッド）手法を解説します。

バリューアップとは

まず、収益不動産におけるバリューアップが何を意味するのかについて簡単に説明します。

バリューアップとは、ある不動産の課題解決や収益性の向上を通じてその価値を高めることです。

そして、その価値向上の程度は利回りや価格に反映されるため、おおむね不動産価格の上昇分をバリューアップの尺度として知ることができます。

そのため狭義には不動産価値を高めること≒不動産価格を上げることと定義できるでしょう。

不動産価値や収益性を高めることで、所有者は下記のメリットが得られます。

①運用・保有中により多くのインカムゲインを得る

②運用終了時には購入価格よりも高値で売却することでより多くのキャピタルゲインを得る

このようにして、バリューアップは不動産事業者にとっての大きな利益の源泉となっているのです。

バリューアップの原理：シンプルな収益不動産の価格決定論

バリューアップの原理を理解するためには、収益不動産の価格決定がどのようにされているのかを知ることが有効です。

収益不動産の価格決定は極めてシンプルな原則で成り立っています。

価格＝年間収入÷期待利回り（キャップレート）です。

期待利回りが低いほど不動産価格は高くなりますが、これらは物件の立地や築年などから市場相場が形成されるため、ある事業者や個人が意図的に期待利回りを下げることは困難です。

不動産のキャップレート（期待利回り）とは？なぜ低いほど価格は高くなるのか

本記事では「キャップレートとは何か」「なぜ低いほど価格は高くなるのか」について、不動産事業者・プロ目線でイメージがしやすいように解説します。 キャップレート（期…

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もちろん、付加価値により物件個別の魅力度を高めるなどして、市場での相場よりも低いキャップレートでの売却を狙うことは可能です。

しかしここで重要なのは、キャップレートは収入よりもコントロールが難しい変数であることです。

収益性の改善が不動産価格に与えるインパクトは絶大

もしキャップレートを動かすことが難しい（定数）ならば、不動産価格を上げるためには収入を上げるほかありません。

そして、収益還元法においては、収益性の改善は不動産価格に非常に大きな影響を与えます。

例えば、ある不動産のキャップレートが5%で、月額収入が5万円増えた場合を考えます。

この場合、収入増にともなう不動産価値の上昇分は下記の通りです。

60万円/年（5万円×12ヶ月）÷5%＝1,200万円

つまり、年額60万円の収入増が、1,200万円もの不動産価値向上に寄与することになるのです。

こうしてバリューアップの多くの手法は、必然的に収益性の改善という方向性で行われることになるのです。

不動産事業者の定番バリューアップ手法6選！

Ⅰ. リノベーション

バリューアップの最も王道でイメージしやすい手法といえば、リノベーションが挙げられます。

内容としては、大規模修繕やエントランス・共用部の改修・意匠工事から専有部のリノベーションまでが含まれます。

バリューアップという観点において重要なのは、リノベーションの費用対効果（ROI）を常に考慮する必要があることです。

リノベーション費用に対して賃料や不動産価格の伸びしろが小さい場合、その投資効果は限定的となってしまいます。

例えば、同一の部屋に対して下記の2パターンを想定します。

①3点ユニットを独立洗面台&シャワーブースにする等の軽微なリノベーション（低コスト）

②設備の更新や壁紙・フローリング張替えを含めたフルリノベーション（高コスト）

もし両者で収益性の改善に大差がない場合は、②では過剰投資となりコスト負けとなる可能性が高くなります。

特に専有面積の小さい1R・1Kなどの単身者向け住戸は、リノベーションによって大幅な賃料上昇を狙うのが難しい点には留意が必要です。

収益不動産においては、賃料の上昇余地が大きくなりやすいファミリータイプの住戸をリノベーションする方が総収入が増えやすいため、結果としてバリューアップの効果も相対的に高くなる傾向があります。

リノベーションを実施する際には、コストに対して見込める賃料増、また結果として期待される不動産価格の上昇を定量的に検証し、ROIに基づいた判断を行うことが不可欠です。

Ⅱ. セットアップオフィス

住宅で一般的なリノベーションに対して、オフィスではセットアップオフィスへの改装が行われます。

セットアップオフィスとは、ベンチャー企業やスタートアップなどをメインターゲットとして、あらかじめ内装・設備や什器、会議室が設置された状態（＝セットアップ）で賃貸されるオフィスです。

テナントにとっては、小さくても好立地の物件に入居できる、内装工事や設備投資をする必要がないので初期費用が抑えられる、また事業や人員が拡大してオフィスが手狭になってもすぐに移転できることがメリットです。

こうした利便性や設備投資負担の軽減といった価値の対価として、通常の賃貸マーケットよりも高い相場が成立しているのです。

注意点としては、賃料単価が相場より高くなる反面、空室リスクや各種コストを織り込む必要があるため、投資家の期待利回りが相対的に高くなること、また専有単価が割高になることが挙げられます。

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Ⅲ. 増賃（リースアップ）

相場より大きく乖離した安い賃料で入居しているテナントに対しては、交渉によって相場賃料を上限とした賃料の引き上げを行います。

事業者から見た場合、増賃交渉はリノベーションと異なって費用が発生しないため、収益性の改善においてはもっとも費用対効果の高い手段といえるでしょう。

とはいえ、割安な賃料水準から通常の賃貸相場への引き上げでしかないため、付加価値の創造というよりは物件ポテンシャルの発揮という側面が大きいかもしれません。

一方で、テナントから見た場合は毎月の賃料負担が増えることになるため、増賃交渉に見合う付加価値や根拠の提示が求められるでしょう。

そのため、増賃交渉の成功率を上げるには、単に相場賃料の提示をするだけでなく、共用部のリノベーション等による付加価値・利便性の向上をテナントに実感してもらうのが近道といえるでしょう。

Ⅳ. 民泊、サービスアパートメント（オペレーショナルアセット化）

オフィスがセットアップオフィス化されるとすれば、共同住宅においては民泊・サービスアパートメント運営による収益性の向上が図られます。

民泊とサービスアパートメントの間には根拠法や各種規制による違いが存在しますが、通常の住宅としての用途ではなく、宿泊系アセットとして高単価で運用する点では同様のバリューアップ手法と言えます。

あくまで一般的な傾向ですが、一定の宿泊需要が見込める立地に位置する不動産の場合、住宅用として賃貸する場合よりも宿泊用アセットとして運用する場合の方が収益性が高いことが多いためです。

運営実務においては自社でオペレーションを行うことも可能ですが、実際には運営ノウハウを持つ特定のオペレーターとML契約（マスターリース）・MC契約（マスターコンセッション）等を締結して運営を委託するケースが多いです。

ML契約の場合、オーナーはテナントとなるオペレーターに建物を一棟貸しする形態となり、管理・運営の実務にほとんど関与することなく、契約時にあらかじめ定められた賃料（固定賃）を受け取ることが可能です。

一方で、MC契約を採用する場合は、オーナーとオペレーターは"賃貸借関係"というよりは"事業パートナーに近い関係"となるため、売上に応じた変動収入を受け取る事業型のスキームとなります。

どちらの場合でもオペレーターが独自に内装工事や家具の設置などを行い、集客から運営までを一貫して担う点は同様です。

収益物件としての安定性を重視するなら固定賃料型のML、最大限の収益を追求するなら事業型のMCというように、リスクとリターンのバランスを踏まえた戦略的な選択が求められます。

Ⅴ. コンセプト特化型マンション

特定の顧客層に向けて、何らかのコンセプトをもとに特別な仕様や設備を備えたマンションがコンセプト特化型マンションです。

例えば、楽器演奏に特化した防音マンションや、ゲーマー向きのゲーミングマンション、ペット好きのためのペット共生マンション、スマホとIT家電・設備の連携が可能なIoTマンションなど様々な企画が存在しています。

賃貸ニーズ全体としてのパイは小さくなるものの、特定のニッチな強い需要に対応するため、通常賃貸時よりも高額な賃料を狙うことが可能です。

不動産事業者としては、コンセプトの立案から設計・施工に至るまでの企画力や、ニッチ需要を的確に捉えるマーケティング力が求められる反面、発想力次第で大きな差別化ができる手法といえるでしょう。

【外部リンク】

・楽器演奏に特化した防音マンション、ゲーミングマンション：MUSISION（株式会社リブランマインド）

・ペット共生マンション：コンフォリア・リヴ（東急不動産株式会社）

Ⅵ. 空きスペースの有効活用・収益化（付帯設備の設置・導入）

バリューアップ手法の最後は、小さくても決して侮ってはいけない空きスペースの有効活用・収益化です。

前述したとおり、月額数千円から数万円程度の収益化でも、不動産価値に与えるインパクトはとても大きいです。

空きスペースの有効活用・収益化の例としては下記のような方法が挙げられます。

• 外壁を広告スペースとして活用し、看板やポスター、デジタルサイネージ等の広告物を掲載する
• 屋上を活用して太陽光発電設備や携帯電話基地局を設置する
• エントランスや前面道路に自動販売機を設置する
• バイク置き場やその他空いたスペースにシェアサイクルや電動キックボードのポートを設置する　

なお、こうした付帯設備の設置・導入を行う際は、法律や条例による規制がないか、また構造上・安全上の問題がないかを事前に必ず確認するようにしましょう。

まとめ：テナントへの価値提供がバリューアップの源泉

本記事では、収益性の改善がバリューアップの源泉であることや、その具体的な手法について解説しました。

ここで私たちが忘れていけないことは、その収益の源泉とは"実際に不動産を利用するテナントが払う対価であること”です。

ご紹介した数々のバリューアップ手法は、テナントに付加価値を提供することでより高い対価を得ることです。

それこそが社会的意義と利益追求を両立させる本質的な意味でのバリューアップといえるでしょう。

収益物件の疑問、プロに直接聞けます。

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