不動産を売りたい・買いたい時に、不動産価格がいくらかわからないことはよくあることです。

中でも、必要資料が揃っておらず収入も支出もわからない場合には、お手上げになってしまう方も多いのではないでしょうか。

しかしながら、収益不動産価格は収入と支出が不明でも超概算することが可能です。

ここでは、概要や住所しか分からないようなレベルでも不動産価格を超概算する実務的手法を解説します。

時間をかけずに投資・売却に値する物件か否かに大まかな当たりをつけることが可能です。

超概算に最低限必要な要素は"住所"だけ

さて、不動産価格の超概算を行うのに必要な要素は住所のみです。

そのほかの要素については、特別なノウハウがなくとも公開情報から把握することが可能です。

本記事では所在地しか分からないという前提で超概算を行なっていきますが、

判明している要素があれば適宜そちらを活用することで、より精緻な試算が可能になります。

Ⅰ. 専有単価から逆算する手法

まず、一つ目は専有単価の相場から逆算する方法です。

不動産価格÷専有面積＝専有単価となりますので、

当然ながら専有単価×専有面積＝不動産価格となります。

これは非常にオーソドックスな、取引事例比較法の一種といえるでしょう。

①レンタブル比から専有面積を仮定する

ここでは、延床面積しか判明しておらず、専有面積は不明と仮定します。

なお、延床面積については法務局に登録されている建物謄本から誰でも知ることができます。

謄本は一般財団法人民事法務協会による登記情報提供サービスから有料で取得可能です。

あくまで目安とはなりますが、

レンタブル比は85%〜90%と仮定してください。

※もしすでに専有面積が把握できている場合はそちらを用いてください。

専有面積計算ツールはこちら

②周辺の専有単価相場を調べる

専有面積を算出した後は、周辺相場を調査します。

不動産業者でなくとも、仲介業者へのヒアリングやマンションの売り出し価格、チラシなどから把握することができます。

不動産業者であればレインズの成約実績でおおよその相場を把握することができるでしょう。

また、投資実績のあるエリアでは、築年・アセットタイプなどが似ている物件と比較することも可能です。

③専有単価×専有面積で不動産価格を算出する

物件の専有面積と専有単価の相場が把握できたら、それぞれをかけ合わせて不動産価格を算出します。

架空の都心一棟レジデンス：RE池尻ガーデン

専有面積：661.16㎡（200坪）

専有単価（相場）：500万円/坪

計算例

不動産価格＝200坪×500万円

　　　　　＝1,000,000,000円

しかしながら、不動産価格はもちろん専有単価も相場や実績値から一律で決定できるものではありません

物件の個別性はいうまでもなく、誰がどんなニーズで投資を想定するか、また不動産市況や取引時期によっても評価は異なってきます。

そのため、実際には「専有単価50万円単位で価格がいくら変わるのか」という感応度を把握することで、

不動産価格に対するレンジを持つことができるようになるでしょう。

Ⅱ. 賃料と期待利回りから逆算する手法

二つ目は、収入を賃料相場から仮置きし、期待利回りから収益還元法で価格を出す方法です。

こちらは不動産プレイヤーにとってはオーソドックスな手法と言えます。

①相場賃料を調査・仮定する

収入がわからないことを前提としているため、賃料坪単価を用いて概算します。

まずは物件の平均賃料坪単価を想定します。

物件が特定できる場合は、当該物件の直近の賃貸募集・成約実績を調査することで把握することができます。

今回は20,000円/坪と仮定します。

※もしすでに賃料が把握できている場合はそちらを用いてください。

②専有面積×賃料坪単価で収入を概算する

次に、専有面積と平均賃料坪単価を用いて、収入総額を計算します。

Ⅰの手法と同じ架空の物件を用います。

架空の都心一棟レジデンス：RE池尻ガーデン

専有面積：661.16㎡（200坪）

賃料坪単価：20,000円

月額収入＝200坪×20,000円＝4,000,000円

年額収入＝4,000,000円×12ヶ月

　　　　＝48,000,000円

③収入÷取得時利回りで不動産価格を算出する

本来であれば支出控除後のNOIを用いて、キャップレートによって不動産価格を算出する方が精緻です。

しかしながら、今回はあくまで支出不明と仮定しているため、収入総額を表す表面利回りから逆算します。

仮にあなたが表面利回り5%で取得したいと想定してみます。

年額収入：48,000,000円

利回り：5%

不動産価格＝年額収入÷利回り

　　　　　＝48,000,000円÷5%

　 ＝960,000,000円

※経費率は物件により異なりますが、どうしても概算したい場合は10~20%程度を収入総額に対する経費率と仮定し、

収入総額×(1-10%〜20%)をNOIとしてください。

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RE.REILLE

2つの手法を組み合わせて比較する

専有単価と利回りからの逆算を組み合わせることで、不動産価格のレンジを想定することが可能です。

今回は架空の一棟レジデンスを用いて9.6億円〜10億円の回答を得ることができました。

しかしながら、実際には専有単価や賃料の仮定の仕方により、両者の不動産価格は大きく異なります。

これは裏を返せば、どちらかの指標が割安である場合は、その指標におけるアップサイド余地があるということになります。

相場の専有単価をもう少し高く仮定できる、あるいは、賃料単価をもう少し高く設定できる可能性があるということです。

収益不動産における専有単価と賃料の関係については下記記事で詳しく解説しています。

不動産の専有単価とは？計算からプロだけの「読み方」まで解説

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RE.REILLE

土地評価や積算価格からの概算については、また別記事で解説したいと思います。

まとめ：住所が分かれば価格も調べられる

本記事では、住所のみから不動産価格の超概算を行うアクイジション実務の手法を解説いたしました。

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投稿 収益不動産価格の超概算｜住所のみで査定する方法 は RE.REILLE に最初に表示されました。

巷で家賃上昇の理由として多く挙げられているのは物価高や需給バランスですが、不動産業界に身を置く者としては異なる視点でこの現象を捉えています。

本記事では、家賃高騰の原因をインフレや需給バランス以外の"構造的原因"の視点から考察しています。

結論：家賃を上げれば不動産価値は跳ね上がる

先に結論を述べるならば、実は不動産価値というのは家賃を上げるだけで跳ね上がる仕組みになっています。

不動産売買の現場においては、不動産価値の査定は収益還元法という手法によって行われることが一般的です。

これを簡単に言えば、ある不動産の年間賃料÷期待利回り（キャップレート）で不動産価値を求めることです。

居住を目的とした実需物件ではなく、収益を目的とした投資用物件ではこのように資産価値が計られています。

ここから、外部環境に由来する自然な家賃の"値上がり"だけではなく、オーナー・投資家サイドによる恣意的な"値上げ"のインセンティブが存在することが示唆されます。

家賃を少し上げるだけで数百万単位の利益

実際に収益還元法を用いて家賃アップのインパクトを計算すると、その大きさは想像を超えるはずです。

例えば、J-REIT保有不動産 月次キャップレート（AJPI・J-REIT）によれば2025年3月時点で、住宅のキャップレートは3.96%です。

これをもとに月額賃料を2万円アップしたケースを想定してみます。

年額賃料アップ

＝2万円×12ヶ月

＝24万円

収益還元法で見た不動産価値の上昇分

＝年間賃料÷期待利回り

＝24万円÷3.96%

＝606万円

不動産業界では常識とも言えますが、実は「月額家賃2万円アップ＝24万円の資産価値アップ」ではないのです。

たった2万円の家賃上昇によって、不動産価値は数百万円単位で跳ね上がるのです。

上記は区分マンションなど１戸に限った家賃上昇を前提としていますが、

仮に収益不動産1棟の場合は、同様の値上げを数戸行うだけで千万円単位の資産価値向上に寄与することになります。

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RE.REILLE

需給バランスやインフレの影響は確かだが…

家賃値上がりの原因として主に挙げられているのは、都心部への人口流入などを加味した需給バランスやインフレでしょう。

確かに、建築費の高騰により新築物件の供給が減って希少性が生まれたり、その分の原価が販売価格や賃料に転嫁されることは容易に想像できます。

実際、一般財団法人建設物価調査会が公表している2026年1月の建設物価建築費指数によれば、

東京の2015年平均を100とした場合、2026年1月時点で約40％も建築費が高騰していることが分かります。

また「億ション」も当たり前となった今、新築・中古の別を問わずこうした居住用物件は高額のあまり手が届かず、

結果として賃貸需要が増えるといった現象も家賃の値上がりに影響していると考えられます。

その他、インフレによる建物維持コスト、修繕費や人件費を含めた運営費用の増加なども挙げることができるでしょう。

見逃される家賃上昇の"恣意性"

しかしながら、先に結論で提示したように、家賃上昇の資産価値へのインパクトを加味すると、

外部環境による自然な家賃上昇とは異なる視点からこの現象を眺めることができます。

それは、オーナー・投資家サイドにとっては、家賃を恣意的に上昇させる圧力があるという点です。

とりわけ新規募集賃料の上昇ではなく、入居中の住戸に対する値上げを考えるとき、この点についての納得感は強くなるかと思います。

実は"外部環境を理由とした家賃上昇"という世間の認識は、不動産業者にとっては非常に都合がいい状況です。

なぜなら、家賃高騰の要因・根拠をインフレや需要増という"恣意的でない"経済・市場環境に還元できるため、

オーナー・投資家サイドの家賃値上げの恣意性を小さくみせ、正当化することができるからです。

家賃増額交渉は「言うだけタダ」状態

ただし、新規募集賃料の上昇については致し方ない側面もあります。

というのも、実際にその賃料で成約するか否かについては、入居希望者が納得するかにかかっている点で、需給の法則に従っていると考えられるからです。

一方で、新規募集賃料はまだしも、居住中の物件に対する家賃の値上げについては疑問に思う方も多いのではないでしょうか？

実は、不動産業界としては、現入居者に対する家賃増額交渉はコストゼロでできる利益アップ策となってしまっている現状があります。

家賃を上げるための一般的な手法は空室のリノベーションを行うことですが、リノベーションの場合は工事費用が発生します。

しかも、入居中の住戸については工事を実施することができないため、空室が生まれるのを待つか、元から空室のある物件に投資するしかありません、

しかしここで重要なのは、家賃交渉は入居中の住戸に対しても常時行うことができる点です。

リノベーションを超えるROI

端的に言えば、工事費用も掛からなければ、空室に限られるという制約もないのが現入居者への家賃増額交渉となってしまっているのです。

皮肉にもこれをROIで考える場合、リノベーションコストをかけて家賃を上げる場合より、

実質コストゼロで1円でも家賃が上がる方が投資効率が良いことは自明です。

もちろん、賃料相場を根拠とした値上げ交渉を行うことが通常であり、相場を度外視した法外な値上げを要求する投資家は一部であることは申し添えておきます。

不動産業者が必ずしも満室稼働＝優良物件とは考えない理由

不動産投資にあたって、「満室稼働」「高稼働」＝優良物件という考え方には馴染みがあるかもしれません。 しかしながら、不動産売買を生業とする不動産業者にとっては必ず…

RE.REILLE

投資家から見た家賃値上げの「現在」だけじゃないメリット

さて、わずかな家賃上昇が不動産の資産価値へ大きく寄与するということについて説明してきました。

しかし、実は新規募集・増額交渉の別を問わず、家賃の値上げについては必ずしも「現在」だけの資産価値向上策ではありません。

以下、不動産投資の実務的視点から解説します。

成約実績（トラック）ができれば売却に有利

最大のポイントは、とりわけ不動産1棟を所有している場合、

新規募集賃料の高値での成約や、家賃の増額交渉成功は一部屋のみでも良いということです。

例えば、30戸ある不動産のうち1戸でも賃料の増額に成功すれば、その住戸が当該不動産の相場賃料とみなされます。

これは、実際には月額15万円の部屋が1戸で、その他の住戸が全て13万円だとしても、

「本物件の適正賃料は15万円である」という説明が可能になることを意味します。

つまり、現在の成約実績をもって将来的なアップサイドを謳うことができるのです。

賃料の上昇余地があるということは、資産価値上昇の余地があるということと同義ですので、

こうしたトラックを作ることができれば有利に売却を進めることが可能になります。

利回りから賃料坪単価を逆算する方法｜アップサイドと投資判断

本記事では基礎的な賃料坪単価の計算だけでなく、 利回りから賃料坪単価を逆算することで収益改善性を予測し、実際の投資判断に活用する方法まで解説します。 賃料坪単価…

RE.REILLE

やや専門的に説明するならば、成約実績によって未来のキャッシュフローの改善を見込むことができれば、不動産の「割引現在価値」はそれだけ大きくなるということです。

まとめ

家賃収入は不動産価格に直結しています。

しかも、それは現在の家賃収入そのものに限らず、将来的な資産価値や売却価格にまで影響を及ぼします。

だからこそ、外部環境による賃料上昇が不動産価格を後押しし、それに追随する形で恣意的な値上げを行うインセンティブが投資家サイドに発生すると言えます。

とはいえ、究極的には鶏が先か卵が先か、あるいは不動産バブルという舞台上でのパラノイア的熱狂の仕業か、真相は分かりません。

しかしながら、本記事で考察したような構造的要因から、これまでとは異なる視点で不動産を理解する一助になれば幸いです。

収益物件の疑問、プロに直接聞けます。

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