専有面積の計算ツール

「専有単価とは何か」について詳しく知りたい方は下記ページをご参照ください。

不動産の専有単価とは？計算からプロだけの「読み方」まで解説

不動産価値の算定においては、様々な指標を用いて価格を決定します。 中でも不動産業者が売買において一番に注目するのは、"利回りと専有単価"と言っても過言ではありませ…

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投稿 専有面積の計算ツール｜㎡→坪・専有単価を一瞬で算出 は RE.REILLE に最初に表示されました。

表面利回りと実質利回りの違いを、実務における投資判断の視点も交えながらやさしく解説します。

表面利回りと実質利回りの違い

まず表面利回りと実質利回りの違いを簡単に表現するならば、

売上ベースの利回りか、利益ベースの利回りかの違いといえます。

つまり、賃貸収入等のインカムゲインを売上（グロス）で見るか、そこから費用を控除した利益（ネット）で見るかという違いを反映しているのです。

例えば、テナントからオーナーに家賃が振り込まれても、全額がオーナーの手残りとなるわけではありません。

実際にオーナーの手元に残るのは、家賃収入から管理費・修繕費・税金などの各費用を差し引いた金額になります。

なお、ここでいう費用とは、厳密に言えば主に不動産の運営にかかる固定費を指しています。

両者の差が意味するものは"経費"

ここから、表面利回りと実質利回りの差が意味しているのは"経費"であることが分かります。

具体的な例を示すと、

【物件A】表面利回り：5%、実質利回り：4%

この時、両者の差である1%は、売上から控除されている経費に相当します。

そのため両者の差が大きければ大きいほど、売上に対して多くの経費がかかっていることを読み取ることができます。

しかし、このままでは具体的なイメージが湧かない方が多いでしょう。

そこで、売上に対する経費率に換算して考える場合、

「表面利回り5%に対してN％の経費率がかかると実質利回り4%になっている」と言い換えられます。

経費率の計算｜表面利回りと実質利回りの架け橋

さて、両者の差が経費を意味することから、実際に表面利回りと実質利回りから経費率を計算することができます。

経費率（%）＝1-(4%/5%)＝20%

つまり、表面利回り（売上ベース）に対して20%の経費がかかっており、

結果として実質利回り（利益ベース）は、

表面利回り5%×（1-経費率20%）＝実質利回り4%

もちろん「経費率が20%＝売上に対する利益率が80%」と解釈しても同様です。

このようにすれば、2つの利回りが経費によって結びついていることが体感できるでしょう。

表面利回りと実質利回りの詳しい計算手順については下記記事をご参照ください。

不動産利回りの計算方法｜投資判断の実務で使う手順と注意点

本記事では「不動産利回りの計算方法が知りたい」「表面利回りと実質利回りの計算方法はどう違うの？」といった方に向けて、 不動産投資における利回りの計算方法について…

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まとめ：【公式】表面利回りから実質利回りを計算できる！

表面利回りと実質利回りの関係を公式で表します。

表面利回り×（1-経費率）＝実質利回り　

なお、実務上は、表面利回りしかわからない場合に、経費率を仮置き・想定することで実質利回りを概算するときに使うことが多いです。

表面利回りと実質利回りのどちらを見るべきか？プロは？

表面利回りと実質利回りの差が経費から生じることを解説しましたが、

実際の投資判断においてはどちらの利回りを用いれば良いのでしょうか？

先に結論だけをいえば、どちらの利回りも等しく考慮するというのが回答になります。

しかしながら、あくまで一般的な傾向として、個人向けの売買では表面利回りが重視され、不動産業者を含めた法人向けの売買では実質利回りが重視されることが多いです。

そこで、投資判断における表面利回りと実質利回りの役割の違いから、それぞれの活用法までを以下で解説します。

表面利回り：不動産の収益力の指標で客観度が高い

表面利回りは、不動産から得られる収入（主に賃貸収入）総額に着目した指標です。

つまり、ある不動産の純粋な収益力、稼ぐ力を意味しており、

経費金額・項目などの投資家によって生じる差異がない点でより客観的であると言えます。

表面利回りは実質利回りと異なり経費率の影響を受けないため、誰が計算しても同じ値になります。

端的にいえば、「この物件はいくら稼ぐのか」を表しているのが表面利回りと言えるでしょう。

投資判断における活用法としては、まずは表面利回りを計算して相場と乖離していないか確認することが大切です。

また、表面利回りと専有面積を用いれば入居賃料を逆算できるため、物件の賃料相場に違和感がないかを間接的に知ることができます。

※表面利回りと専有面積から入居賃料を逆算する方法は別記事にてご紹介予定です。

実質利回り：不動産プレイヤーの共通言語で投資家目線

不動産取引の実務（とりわけ不動産業者間）においては実質利回りを重視することが多いのも事実です。

字義の通りですが、実質利回りとは、投資家が投資期間中に享受できる純収入のことです。

表面利回りから控除する経費は固定費であるため、不動産を運営する以上は必ず発生する費用です。

つまり、仮に表面利回りが何％であっても、投資家にとっての手残りは常に固定費を控除した収入にならざるを得ないということです。

経費率を考慮する実質利回りでは、不動産の経営状況により経費率が増減するため、各投資家によって変動する指標であるといえます。

一例として、自主管理のため建物管理費を抑えられる場合は、経費率も低く抑えることができます。

そうした点で「投資家はいくら稼ぐのか」を表しているのが実質利回りと言えるでしょう。

実際、REITなどで用いられるキャップレートは投資家が求める実質利回りです。

これはまさしく、投資家サイドから見たある物件に期待する投資利回りのことです。

※キャップレートを用いれば、実質利回りから不動産価格を算出できます。

不動産のキャップレート（期待利回り）とは？なぜ低いほど価格は高くなるのか

本記事では「キャップレートとは何か」「なぜ低いほど価格は高くなるのか」について、不動産事業者・プロ目線でイメージがしやすいように解説します。 キャップレート（期…

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結論：二つの利回りのバランスを考慮する

「投資判断においては表面利回りと実質利回りのどちらを考慮すべきか？」

結論としては、先に述べた通り、どちらの利回りも考慮することが大切です。

ただ、繰り返しにはなりますが、これは「どちらか一方の利回りしか判断材料としない」ということではなく、

2つの利回りのバランスを見て総合的に判断をする必要があるということです。

• 表面利回りが相場から乖離していれば、そもそも投資可能な物件か否か判断できる
• 表面利回りと実質利回りの差が大きければ、経費が過大であることがわかる

それぞれの利回りの役割の違いをイメージしなから、ぜひ場面に応じた判断材料としてください。

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不動産投資における利回りの計算方法について、実務における投資判断に即してわかりやすく解説します。

不動産利回りの基本的な計算式

不動産利回りの基礎的な計算式は下記のとおりです。

不動産利回り(%)＝（年間収入÷不動産価格）×100

ここでいう年間収入とは、必ずしも賃貸収入だけでなく、その不動産が生み出すその他の付帯収入（自動販売機、駐車場、看板使用料等）も含まれます。

なお、不動産売買の実務においては、個人を売買対象とする場合を除いて税別ベースで計算することが多いです。

もちろん税込金額・税別金額のいずれを用いても利回りを計算することは可能ですが、

正確な利回りを計算するためには"年間収入が税別なら不動産価格も税別"のように平仄を合わせることが大切です。

表面利回り（グロス）の計算方法

表面利回りとは、不動産価格に対する、不動産総収入をもとにした利回りです。

表面利回り(%)＝（年間総収入÷不動産価格）×100

グロス利回りという言い方をすることもありますが、英語の"Gross"とは「全体の」「総計」を意味するということを念頭におけば、上記の計算式もイメージしやすいのではないでしょうか。

実際の計算手順

それでは、実務における手順に沿って表面利回りを計算してみましょう。

0. 月額総収入から年間総収入を計算する

まずは年間総収入を把握する必要がありますが、PMレポートなどの明細書には月額収入だけしか明示されていないケースが多々あります。

表面利回りの計算には年間総収入を用いるので、月額総収入×12ヶ月分で年間総収入を計算します。

なお、月額総収入については、賃料・共益費・その他付帯収入といった項目が含まれます。

年間総収入＝月額総収入×12ヶ月

1. 年間総収入を不動産価格で割り、小数の値を%に直す

年間総収入が分かっていれば計算は非常に単純です。

表面利回り(%)＝（年間総収入÷不動産価格）×100

表面利回りを計算する際の注意点

• 月額総収入しかわからない場合は年額換算する

実質利回り（ネット）の計算方法

実質利回りとは、不動産価格に対する、不動産純収入（NOI）をもとにした利回りです。

実質利回り(%)＝（年間純収入÷不動産価格）×100

こちらはネット利回りという言い方をすることがあり、英語の"Net"とは「正味の」「実質」を意味しています。

ここで問題となるのは純収入が何を意味するかということでしょう。

年間純収入＝（年間総収入-年間総費用）

つまり、純収入とは収入から諸費用を控除した、正味利益（手取り）のことを指しているのです。

なお、不動産用語では純収入のことをNOIと呼称することが慣例です。

収入から控除する年間費用の代表例

• 管理会社に支払うPM・BM報酬
• 公租公課（固定資産税・都市計画税）
• 保険料
• 水道・光熱費
• その他固定費

実際の計算手順

それでは、実務における手順に沿って実質利回りを計算してみましょう。

表面利回りの計算と比較すると、必要な工数・項目はやや多くなります。

0. 月額総収入から年間総収入を計算する

※すでに年間総収入が明示されている場合は飛ばして構いません。

こちらは表面利回りと同様で、必要に応じて月額総収入から年間総収入を算出します。

年間総収入＝月額総収入×12ヶ月

1. 諸費用を把握・年額換算する

年間総収入から年間総費用を控除する必要がありますが、いきなり一つずつ費用を控除しようとするとつまずくポイントがあります。

そのため、まずは必ず諸費用を年額換算しましょう。

収入から控除する年間費用の代表例

• 管理会社に支払うPM・BM報酬

→月額報酬であれば×12ヶ月で年額換算する

• 公租公課（固定資産税・都市計画税）

→計算年度が不明・未確定の場合は前年度の1年分の税額を概算値とする

• 保険料

→年間保険料

• 水道・光熱費

→実額がわかる場合は月額使用料1年分、わからない場合は月額使用料×12ヶ月などで概算する

• その他固定費

→インターネット使用料など付帯契約があれば年額換算する

上記の年額換算された諸費用を合算しておきましょう。

年間総費用＝（PM・BM報酬＋公租公課＋保険料＋水道・光熱費＋その他固定費）

2. 年間総収入から諸費用を控除して年間純収入を算出する

ここまで来れば、あとは計算式に数字を当てはめて計算するのみです。

年間純収入＝（年間総収入-年間総費用）

3. 年間純収入を不動産価格で割り、小数の値を%に直す

実質利回り(%)＝（年間純収入÷不動産価格）×100

実質利回りを計算する際の注意点

• 実質利回りにおいて控除する費用項目については、各プレイヤーにより異なる場合がある。
• 年額費用はそのまま用いるが、月額費用は年換算する必要がある。
• 現時点で確定できない費用項目については、概算値を用いる場合がある。

まとめ

本記事では不動産における二つの代表的な利回りである表面利回りと実質利回りの計算方法を解説しました。

なお、今回ご紹介した表面利回り・実質利回りの計算方法・手順は区分マンション（オーナーチェンジ物件）でも一棟収益不動産でも同様です。

二つの利回り計算方法は異なりますが、根本にあるのは下記の計算式であることを念頭に置きましょう。

不動産利回り(%)＝（年間収入÷不動産価格）×100

表面利回りと実質利回りの違いやそれぞれの活用法については、別の記事でご紹介しています。

表面利回りと実質利回りの違い｜差が示す意味と各役割・活用法

本記事では、「表面（グロス）利回りと実質（ネット）利回りの違いは何？」「両者に差が出るのはなぜ？」「投資判断においてはどちらを活用すればいいの？」という疑問を…

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キャップレート（期待利回り）とは

キャップレート（期待利回り）とは、収益不動産の価格決定において、投資家がある不動産に求める利回りです。

単位としては%が用いられ、N%のように表記することが一般的です。

なお、キャップレートのわずかな変動が不動産価格に大きく影響するため、変動幅を表す際には0.01%を1bps(ベーシスポイント)と呼称することが慣例です。

不動産価格を計算する「収益還元法」の主役

キャップレート（期待利回り）の概念は、不動産価格を計算する際の重要要素です。

収益不動産の価格決定法である収益還元法による計算式は、簡略化すると下記の通りです。

"価格＝年間収入÷キャップレート（期待利回り）"

上記式からも分かるとおり、割る数（除数）であるキャップレートが低いほど、価格は高くなるのです。

直感的に分かる！キャップレートが低いと価格は高くなる理由

とはいえ、「キャップレートの定義と計算式だけではイメージが掴めない」という方も多いと思います。

ここで、”投資家がある不動産に求める利回り”という言い回しから、なぜ期待利回りが低いほど価格は高いのかを考えてみます。

実は、期待利回りが低いと価格が高くなる現象を簡単に言うならば、

①「六本木の新築物件なら利回りが2%しかなくても欲しい」という投資家心理

②「みんなが欲しい優良物件に対して4%の利回りが欲しいなんて言っていたら買えない＝売ってもらえない」という市場原理

によって表現することができます。

もしあなたが投資家の立場だとして、「地方の今にも崩れそうな木造築古アパートと、都心の新築オフィスに求める利回りは同じか？」と考えてみれば、直感的に利回りと価格の関係を理解できるかもしれません。

ここにはリスク・リターン的な関係も見てとることができます。

つまり、大雑把に言えば、キャップレートはある種の人気投票のような性質を持っているのです。

キャップレートの決定要因

キャプレートが「高いのか低いのか」はあくまで相対的であるものの、一般的にいって次のような傾向を持ちます。

高くなる要因：地方、駅から遠い、築古、セットアップオフィス、遵法性違反、金利上昇

⇅

低くなる要因：都心・駅近などの好立地、築浅、希少性、土地面積が大きい/土地評価が高い、節税効果が大きい、金利下降

不動産という高額商品といえど、ここでも需給の法則が見て取れます。

それでも物件個別のキャップレートが曖昧になる理由

キャップレートの高低について一般的な傾向がある反面、個別の不動産におけるキャップレートの特定は容易ではありません。

実際のキャップレートはかなり流動的であり、物件の個別性に大きく左右されます。

そのため、「A地域だからキャップレートは○％程度で、B地域は△％」のような目安はあっても、地域によって一律で決められることはありません。

不動産売買の現場では、周辺物件の直近の成約実績、築年や物件仕様、専有単価とのバランス、はたまた担当者の感覚（！）といった様々な要素を総合して物件のキャップレートを決定していくのです。

投資家が求める利回りはそれぞれであることから、必ずしもロジカルに「この物件なら何%」と特定できないことが、キャップレートを用いた不動産査定の難しさでもあります。

利回りは高ければ高いほどいいのか？プロはどう考えるか

不動産投資において「利回りは高ければ高いほどいい」と考える方も多いかもしれません。

しかし、実務上は相場と比較してあまりに"魅力的な"利回りである場合、「物件に何か訳ありの事情があるのではないか？」と疑われることもしばしばあります。

例えば、長期間売れ残っている、建物が違法増築されている、物件近隣に暴力団事務所などの嫌悪施設がある、入居者属性が悪いなどの要因が想定されます。

裏を返せば、"相場よりも魅力的な利回りでないと売れない＝誰も買いたいと思わない物件"と評価されている可能性もあるということです。

売り手としては、「不動産の収入を高めたうえで、できるだけ低い利回りで売却すること」が最も経済合理的な戦略となります。

収益不動産の価値を高めるバリューアップ手法6選｜プロが実践する定番戦略を解説

収益不動産の価値を高めてより高値で売却する戦略は、リノベ転売業者からバリューアッドファンドまでの幅広いプレイヤーが採用する一般的な手法です。 本記事では「不動産…

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それにもかかわらず意図的に相場より高い利回りで売り出されている場合、通常の利回り水準では投資家の期待利回りに届いていない事情が背景にあると考えるのが自然です。

もっとも、高利回りのすべてが先述のようなネガティブ要因によるものとは限らず、

「相場よりも高収益化されている一方で、収益の変動性も大きい物件」などについて、売り手・投資家双方がそのリスクを理解したうえで価格決定・取引されているケースも少なくありません。

こうした観点からも、なぜ投資家の"期待利回り"が不動産価格に影響を与えるのかが理解できるのではないでしょうか。

不動産業者以外の人がキャップレートを調べる方法は？

キャップレートは収益不動産の価格決定の大きな要因であるため、「自分の所有物件の相場利回りを知りたい」と思うことは当然といえるでしょう。

実は、不動産業者以外でも地域ごとにキャップレートを調べることが可能です。

capratemapというサイトに会員登録（無料）することで調べることができます。

こちらのサイトは、REITにおける不動産取得時利回りの実績値を各物件ごとに地図上にプロットしたサイトです。

まとめ

本記事では、キャップレートの基本的な定義から、不動産価格との関係、実務における考え方までを解説しました。

キャップレートは単なる「利回り」ではなく、市場の評価やリスク認識が反映された重要な指標です。

これらを理解した上で物件を比較・検討することで、価格の妥当性や投資リスクをより正確に見極めることが可能になるでしょう。

不動産査定に求められるキャップレート×専有単価のバランス感覚

また、不動産査定においてプロ目線に近づくためには、キャップレートと専有単価のバランス感覚を持つことが大切です。

どちらか一方の指標だけを判断材料とするのではなく、両者を総合して不動産価値の高低を見抜く必要があります。

収益物件の疑問、プロに直接聞けます。

専有単価についての詳細は以下の記事で解説しています。

不動産の専有単価とは？計算からプロだけの「読み方」まで解説

不動産価値の算定においては、様々な指標を用いて価格を決定します。 中でも不動産業者が売買において一番に注目するのは、"利回りと専有単価"と言っても過言ではありませ…

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投稿 不動産のキャップレート（期待利回り）とは？なぜ低いほど価格は高くなるのか は RE.REILLE に最初に表示されました。

中でも不動産業者が売買において一番に注目するのは、"利回りと専有単価"と言っても過言ではありません。

本記事では、不動産売買において基本的な概念である"専有単価"について解説し、後半ではプロだけが知る意味や応用手法も公開します。

専有単価とは

専有単価とは、不動産価格を比較する指標の一つで、価格÷専有面積（坪）で計算される単価です。

実務上は、面積は平米よりも坪で計算する場合がほとんどであるため、専有坪単価という呼称もあります。

この単価を用いれば、「同じ面積に対する価格が高いのか安いのか」を異なる不動産同士で比較することができます。

なおここで用いられる専有面積とは、テナントが実際に専有使用できる面積、すなわちオーナーから見れば収益が発生する面積のことであり、エントランスや廊下、バルコニーなどの共用部は含まれません。

実際に専有単価を計算してみましょう

それでは不動産査定実務の流れに沿って、架空の物件を用いながら実際に専有単価の計算を行います。

すぐに計算のみを行いたい場合は専有単価計算ツールをご活用ください。

なお、後述しますが専有単価の計算方法は、区分マンションでも一棟収益物件でもほとんど変わりません。

ケース1: 架空の都内ワンルームマンション（区分）

• 物件名：REレジデンス桜台Ⅱ
• 所在地：東京都練馬区桜台
• 価格：2,980万円
• 間取り：1R
• 専有面積：25.12㎡
• 築年数：築12年
• 構造：RC造 8階建（3階部分）

1. 不動産の価格と専有面積を確認する

まずは物件概要から専有単価の計算に必要な価格と専有面積を抽出します。

価格：2,980万円

専有面積：25.12㎡

2. ㎡を坪に換算する

上述のとおり、専有単価の計算で用いられる面積単位は坪です。

そのため、続いて㎡を坪に換算する作業が必要です。

これは暗記が必要な項目ですが、「1㎡＝0.3025坪」です。

坪を計算する場合は㎡×0.3025をしましょう。

専有面積：25.12㎡×0.3025＝7.59坪

※小数第3位以下切り捨て

3. 価格÷専有面積（坪）で専有単価を算出する

専有面積を坪に直したあとは、価格÷専有面積（坪）で専有単価を算出するのみです。

専有単価：2,980万円÷7.59坪＝392万円

【REレジデンス桜台Ⅱ】の専有単価は392万円ということがわかりました。

ケース2: 架空の都内レジデンス（1棟）

• 物件名：プレミアムレジデンス神泉
• 所在地：東京都渋谷区
• 価格：11億円
• 間取り構成：1K〜1LDK
• 総戸数：28戸
• 延床面積：814.8㎡
• 専有面積合計：680.0㎡（レンタブル比:84%）
• 築年数：築30年
• 構造：鉄筋コンクリート造（RC）地上5階建

1. 不動産の価格と専有面積を確認する

手順は区分マンションの時と変わりありません。

まずは物件概要から価格と専有面積合計を抽出します。

ここで使用する専有面積合計は各戸の面積の合計のことで、延床面積は計算には使用しません。

1棟収益不動産の場合、延床面積は廊下やエントランスなどを含む総面積として記載されています。

価格：11億円

専有面積合計：680.0㎡

なお、専有面積合計÷延床面積でレンタブル比を計算できます。

さほど重要な指標ではありませんが「建物全体として共用部を除いた"テナントに貸せる面積"がどれぐらいあるのか」を把握するのに役立ちます。

2. ㎡を坪に換算する

ケース1と同様に㎡を坪に換算します。

「1㎡＝0.3025坪」でしたので、

専有面積：680.0㎡×0.3025＝205.7坪

3. 価格÷専有面積（坪）で専有単価を算出する

あとは、価格÷専有面積（坪）で専有単価を算出するのみです。

専有単価：11億円÷205.7坪＝534万円

【プレミアムレジデンス神泉】の専有単価は534万円ということがわかりました。

2つのケースで専有単価を比較

では、実際の計算例を見てみましょう。

【REレジデンス桜台Ⅱ】専有単価：392万円

【プレミアムレジデンス神泉】専有単価：534万円

専有単価を計算することで、区分マンション同士での比較はもちろん、区分マンションと一棟マンションでも同じように比較することができるようになります。

専有単価の差から何がわかる？

以下では、「なぜ専有単価に差があるのか？」「この差は何を意味しているのか？」について、業者目線で解説していきます。

【応用編】不動産業者（プロ）が専有単価から見抜くこと

専有単価の活用法は、単純に専有単価が相場よりも高い、安いといった比較だけではありません。

実は、専有単価はそれ自身がメッセージを発しており、不動産業者はここに注目することで売買の判断材料にしています。

"専有単価が安い"が意味しているものは？

専有単価の計算方法は価格÷専有面積（坪）で計算される単価でしたが、ではそもそもこの"価格"はどのように決定されているのでしょうか？

収益不動産の価格決定で最も一般的な方法は収益還元法です。

収益還元法とは、ある資産からの収益をもとに資産価値を算定するDCF法の一種で、

不動産の場合は、価格＝賃貸収入÷期待利回り（キャップレート）で計算することができます。

不動産のキャップレート（期待利回り）とは？なぜ低いほど価格は高くなるのか

本記事では「キャップレートとは何か」「なぜ低いほど価格は高くなるのか」について、不動産事業者・プロ目線でイメージがしやすいように解説します。 キャップレート（期…

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もし上記の期待利回りが一定であれば、賃料が高ければ不動産価格は高く、逆に賃料が低ければ不動産価格は低くなります。

そして、賃料が価格を決定するということは、面積が一定ならば、賃料の高低が間接的に専有単価に反映されていると考えることができます。

価格が安い＝収益性が低い？

つまり、専有単価が安いとは、収益還元法の元となる収益＝賃料が相場と比較して安い可能性を示唆する場合があるのです。

この考え方を用いれば、地方と都心部での専有単価の差を、賃料の差から説明するという視点も生まれます。

※実際には地方と都心部では期待利回りが異なるため、価格決定要因は賃料差だけではありません。

実際に不動産ファンドやREITなどは、専有単価が割安であることから、潜在的な賃料の上げ幅（レントギャップ）があることを読み取って、売買の判断材料とすることが多々あります。

簡単に言えば、「現況利回りは低いけど専有単価でみると割安感がある＝賃料ギャップがある」という思考法です。

専有単価が高い時に考えられること

逆に専有単価が相場と比較して割高な場合には、現況賃料が周辺と比べて割高である可能性が考えられます。

新築物件はもちろん、昨今では民泊、サービスアパートメントとして運用することで通常賃貸よりも割高な賃料設定がされている可能性があります。

「なんとなく魅力的な利回りに見えるけど、専有単価が高い」

そうした場合は、通常賃貸での収益性＝物件の実力値を冷静に判断し、現在の高利回りを割り引いて考える必要があるでしょう。

利回りは無視！？専有単価をベースに転売するケースも

不動産市場においては、こうした専有単価の差を活かした売買も広く見受けられます。

例えば、相場が専有単価500万円の地域で、専有単価400万円で不動産を取得することができた場合を考えます。

この場合、理論上は差額である専有単価100万円分を高値で売却できる見込みがあると言えます。

もちろん専有単価の差が上述で解説したように、賃料単価の差＝賃料の割安感やアップサイドから生じている可能性は言うまでもありません。

まとめ

本記事では、不動産査定において最も基本的な専有単価について、その基礎から応用までを解説しました。

実は、専有単価によって単純に異なる不動産同士の価格を比較するだけでなく、そこから"隠されたメッセージ"を読み解くことができるのです。

専有単価から賃料ギャップを読み取り、利回り以外の軸からも不動産価値を見抜くのが不動産業者の目利きと言えるでしょう。

収益物件の疑問、プロに直接聞けます。

なぜ家賃は上がり続けるのか｜物価高でも需給でもない構造的理由

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