不動産の一種単価とは？計算や相場の調べ方、プロの概算方法まで
bataille本記事では、
「不動産の一種単価とは？」
「計算方法や相場の調べ方がわからない」
「相場がわからなくても概算する方法は？」
といった方に向けて、
計算や相場の調べ方といった基本から、デベロッパーの収支構造、専有単価からの逆算といった応用まで解説します。
Contents
一種単価とは？
一種単価とは、土地坪単価を容積率100%あたりの単価に換算したものです。
この場合の一種とは容積率100%を一とした単位です。
この単価を用いることで、「どれだけのボリュームの建物が建築できるか」を考慮した上で資産価値を評価することができます。
不動産業界では、たとえば容積率500%で建築可能な物件を「5種消化できる」のように表現することがあります。
坪単価との違い：なぜ一種単価を用いるのか
なぜ土地坪単価ではなく一種単価を用いるのかについて、さらに詳しく解説します。
土地坪単価というのは、更地として土地を考えたときに一坪あたりいくらかを知る指標です。
しかし、実際には土地によって容積率が定められているため、どれだけのボリュームの建物を建築できるかは立地条件により異なってきます。
たとえば、敷地面積が100坪で坪単価100万円の土地が、下記の2パターン存在するとします。
A. 容積率200%の土地
B. 容積率500%の土地
この場合では、当然ながら後者の方が有効に土地を活用することができます。
図表の通り、もし土地坪単価が同じであれば、容積率が大きいBの場合が割安であると言えます。
このように、一種単価を用いることで、敷地面積に対して有効利用できる面積を基準に、土地価格を比較することが可能になります。
一種単価の計算方法
計算式
一種単価 ＝ 土地価格 ÷（土地面積 × 容積率）
※容積率は「200％ → 2.0」「300％ → 3.0」のように小数へ変換して計算します。
①更地
先の図表の例を用いて、更地の場合の一種単価を計算してみます。
土地概要
土地面積：330.58㎡（100坪）
容積率：500％（＝5.0）
価格：1億円
計算例
一種単価＝1億円 ÷（100坪 × 5.0）
＝ 20万円
※1㎡＝0.3025坪
②既存建物あり
続いて、既存建物ありの場合の一種単価を計算してみます。
なお、計算方法は更地の場合と変わりません。
建物概要
構造：鉄筋コンクリート造（RC造）
規模：地上7階建
築年：1988年築（築38年）
土地面積：330.58㎡（100坪）
延床面積：1,652.9㎡（500坪）
容積率：500％
売買価格：10億円
計算例
一種単価＝10億円 ÷（100坪 × 5.0）
＝ 200万円
※建物解体費はゼロとして未考慮
一種単価が分かりづらい理由
説明を聞いても、何となく釈然としない気持ちになる方もいるかもしれません。
一種単価の概念が分かりづらい理由は、
①土地値換算の一種単価（比較用）
②建築原価としての一種単価（開発採算用）
があるからです。
①土地値換算の一種単価（比較用）
実は、これまで計算例で扱ってきた一種単価とは、ある土地や建物を一種単価に換算したものです。
この場合、更地でも既存建物ありでも、同じ条件のもとで価格の高低を比較することができます。
もちろん周辺相場との比較において割安・割高を判断することが可能ですが、この場合の相場というのが下記の②なのです。
②建築原価としての一種単価（開発採算用）
不動産デベロッパーが開発時の原価として、土地にいくらまで支払うことができるかを判断する指標です。
この場合は「土地代として一種単価いくらまで出せるか」という視点で価格の妥当性を検証します。
デベロッパーの開発収支は下記の構造です。
総売上＝土地建物原価（土地代＋建築費）＋諸経費＋利益
この場合の土地代が一種単価に相当します。
建築費そのものは延床坪面積あたりの単価で表されることが多いため、一種単価を用いることで土地建物ともに坪当たりの原価として考えることができるようになります。
もし建築費が定まっている場合は、建築費を考慮した上で土地建物原価をいくらまでとするかを逆算することによって、建築原価としての一種単価を算出することができます。
（原価としての一種単価の逆算方法については後ほど解説します。）
一種単価の相場の調べ方
ヒアリング
相場を把握する最も確実な方法は、不動産業者にヒアリングを行うことです。
特に開発実績の多いデベロッパーであれば、当該物件の近隣で開発した際の一種単価について熟知しています。
築古物件を土地の一種単価で換算した上で開発素地として取得するケースも多いため、そうしたケースがないかも確認するようにしましょう。
取引事例比較法
土地の売買事例をもとに、容積率から一種単価に換算することで比較することができます。
ただし、売買事例の入手自体がヒアリングを必要とするケースも多く、根本的には上記とあまり変わらないかもしれません。
新築専有単価から一種単価を逆算する方法
実は、デベロッパーが用いる一種単価の概算方法として、新築時の想定売却専有単価から割り戻す手法があります。
結論となる計算方法を先に述べます。
売却時専有単価 ≒ （土地代＋建築費）×1.5
一種単価 ≒ （売却時専有単価 ÷ 1.5）-建築費
この計算式を用いることで、売却時の専有単価から一種単価を簡易的に逆算できます。
「1.5」というのは、諸経費と利益などを合算した時のざっくりとした目安です。
（厳密には 「延床原価→専有原価補正」×「利益・経費倍率」です。）
デベロッパーの収支構造
先ほどのデベロッパーの開発収支をもとに詳しく解説します。
総売上＝土地建物原価（土地代＋建築費）＋諸経費＋利益
総売上＝土地建物原価（土地代＋建築費）×1.5
この場合の総売上とは不動産の販売価格です。
そして、不動産価格を専有坪面積当たりの単価に換算した指標が専有単価です。
つまり、式を変形することで一種単価が算出できます。
売却時専有単価＝土地建物原価（土地代＋建築費）×1.5
一種単価 ≒ （売却時専有単価 ÷ 1.5）-建築費
長くなりましたが、結局のところ、
「専有800万円で売れる。建築費が300万なら、一種単価は200万円」
ということです。
専有単価についてはこちらの記事で詳しく解説しています。
不動産の専有単価とは？計算からプロだけの「読み方」まで解説
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RE.REILLE 
まとめ
本記事では、不動産取引の指標において馴染みの薄い一種単価について、その基礎から応用までを解説しました。
一種単価は、取引価格と原価の二面性を持っているために、分かりづらいところがあります。
しかし、この指標を用いれば不動産価格を土地評価の観点から査定することも可能になります。
「所有物件の一種単価はいくらが適正なのか」
「建築費・専有単価の相場がわからない」
という場合はご相談ください。
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