「不動産の一種単価とは？」

「計算方法や相場の調べ方がわからない」

「相場がわからなくても概算する方法は？」

といった方に向けて、

計算や相場の調べ方といった基本から、デベロッパーの収支構造、専有単価からの逆算といった応用まで解説します。

一種単価とは？

一種単価とは、土地坪単価を容積率100%あたりの単価に換算したものです。

この場合の一種とは容積率100%を一とした単位です。

この単価を用いることで、「どれだけのボリュームの建物が建築できるか」を考慮した上で資産価値を評価することができます。

不動産業界では、たとえば容積率500%で建築可能な物件を「5種消化できる」のように表現することがあります。

坪単価との違い：なぜ一種単価を用いるのか

なぜ土地坪単価ではなく一種単価を用いるのかについて、さらに詳しく解説します。

土地坪単価というのは、更地として土地を考えたときに一坪あたりいくらかを知る指標です。

しかし、実際には土地によって容積率が定められているため、どれだけのボリュームの建物を建築できるかは立地条件により異なってきます。

たとえば、敷地面積が100坪で坪単価100万円の土地が、下記の2パターン存在するとします。

A. 容積率200%の土地

B. 容積率500%の土地

この場合では、当然ながら後者の方が有効に土地を活用することができます。

図表の通り、もし土地坪単価が同じであれば、容積率が大きいBの場合が割安であると言えます。

このように、一種単価を用いることで、敷地面積に対して有効利用できる面積を基準に、土地価格を比較することが可能になります。

一種単価の計算方法

計算式

一種単価 ＝ 土地価格 ÷（土地面積 × 容積率）

※容積率は「200％ → 2.0」「300％ → 3.0」のように小数へ変換して計算します。

①更地

先の図表の例を用いて、更地の場合の一種単価を計算してみます。

土地概要

土地面積：330.58㎡（100坪）

容積率：500％（＝5.0）

価格：1億円

計算例

一種単価＝1億円 ÷（100坪 × 5.0）
　　　　＝ 20万円

※1㎡＝0.3025坪

②既存建物あり

続いて、既存建物ありの場合の一種単価を計算してみます。

なお、計算方法は更地の場合と変わりません。

建物概要

構造：鉄筋コンクリート造（RC造）

規模：地上7階建

築年：1988年築（築38年）

土地面積：330.58㎡（100坪）

延床面積：1,652.9㎡（500坪）

容積率：500％

売買価格：10億円

計算例

一種単価＝10億円 ÷（100坪 × 5.0）
　　　　＝ 200万円

※建物解体費はゼロとして未考慮

一種単価が分かりづらい理由

説明を聞いても、何となく釈然としない気持ちになる方もいるかもしれません。

一種単価の概念が分かりづらい理由は、

①土地値換算の一種単価（比較用）

②建築原価としての一種単価（開発採算用）

があるからです。

①土地値換算の一種単価（比較用）

実は、これまで計算例で扱ってきた一種単価とは、ある土地や建物を一種単価に換算したものです。

この場合、更地でも既存建物ありでも、同じ条件のもとで価格の高低を比較することができます。

もちろん周辺相場との比較において割安・割高を判断することが可能ですが、この場合の相場というのが下記の②なのです。

②建築原価としての一種単価（開発採算用）

不動産デベロッパーが開発時の原価として、土地にいくらまで支払うことができるかを判断する指標です。

この場合は「土地代として一種単価いくらまで出せるか」という視点で価格の妥当性を検証します。

デベロッパーの開発収支は下記の構造です。

総売上＝土地建物原価（土地代＋建築費）＋諸経費＋利益

この場合の土地代が一種単価に相当します。

建築費そのものは延床坪面積あたりの単価で表されることが多いため、一種単価を用いることで土地建物ともに坪当たりの原価として考えることができるようになります。

もし建築費が定まっている場合は、建築費を考慮した上で土地建物原価をいくらまでとするかを逆算することによって、建築原価としての一種単価を算出することができます。

（原価としての一種単価の逆算方法については後ほど解説します。）

一種単価の相場の調べ方

ヒアリング

相場を把握する最も確実な方法は、不動産業者にヒアリングを行うことです。

特に開発実績の多いデベロッパーであれば、当該物件の近隣で開発した際の一種単価について熟知しています。

築古物件を土地の一種単価で換算した上で開発素地として取得するケースも多いため、そうしたケースがないかも確認するようにしましょう。

取引事例比較法

土地の売買事例をもとに、容積率から一種単価に換算することで比較することができます。

ただし、売買事例の入手自体がヒアリングを必要とするケースも多く、根本的には上記とあまり変わらないかもしれません。

新築専有単価から一種単価を逆算する方法

実は、デベロッパーが用いる一種単価の概算方法として、新築時の想定売却専有単価から割り戻す手法があります。

結論となる計算方法を先に述べます。

売却時専有単価 ≒ （土地代＋建築費）×1.5

一種単価 ≒ （売却時専有単価 ÷ 1.5）-建築費

この計算式を用いることで、売却時の専有単価から一種単価を簡易的に逆算できます。

「1.5」というのは、諸経費と利益などを合算した時のざっくりとした目安です。

（厳密には 「延床原価→専有原価補正」×「利益・経費倍率」です。）

デベロッパーの収支構造

先ほどのデベロッパーの開発収支をもとに詳しく解説します。

総売上＝土地建物原価（土地代＋建築費）＋諸経費＋利益

総売上＝土地建物原価（土地代＋建築費）×1.5

この場合の総売上とは不動産の販売価格です。

そして、不動産価格を専有坪面積当たりの単価に換算した指標が専有単価です。

つまり、式を変形することで一種単価が算出できます。

売却時専有単価＝土地建物原価（土地代＋建築費）×1.5

一種単価 ≒ （売却時専有単価 ÷ 1.5）-建築費

長くなりましたが、結局のところ、

「専有800万円で売れる。建築費が300万なら、一種単価は200万円」

ということです。

専有単価についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

不動産の専有単価とは？計算からプロだけの「読み方」まで解説

不動産価値の算定においては、様々な指標を用いて価格を決定します。 中でも不動産業者が売買において一番に注目するのは、"利回りと専有単価"と言っても過言ではありませ…

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まとめ

本記事では、不動産取引の指標において馴染みの薄い一種単価について、その基礎から応用までを解説しました。

一種単価は、取引価格と原価の二面性を持っているために、分かりづらいところがあります。

しかし、この指標を用いれば不動産価格を土地評価の観点から査定することも可能になります。

「所有物件の一種単価はいくらが適正なのか」

「建築費・専有単価の相場がわからない」

という場合はご相談ください。

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投稿 不動産の一種単価とは？計算や相場の調べ方、プロの概算方法まで は RE.REILLE に最初に表示されました。

利回りから賃料坪単価を逆算することで収益改善性を予測し、実際の投資判断に活用する方法まで解説します。

賃料坪単価とは

賃料坪単価とは、ある部屋の専有面積１坪あたり、賃料がいくらであるかを示す指標です。

賃料坪単価を用いれば、異なる住戸同士の賃料を比較できるだけでなく、相場からの乖離の程度や収益の改善余地について知ることができます。

なお、投資判断の実務上では、㎡単価よりも坪単価を用いることが一般的です。

賃料坪単価の計算

下記の計算式で算出できます。

賃料坪単価＝月額賃料（賃料＋共益費）÷専有面積（坪）

特にこだわりがなければ、賃料と共益費を合算したものを実質賃料と考えて問題ありません。

賃料坪単価から賃料を逆算

また、賃料坪単価を用いれば、月額賃料を逆算できます。

賃料坪単価×専有面積（坪）＝月額賃料

こちらの方法は、主に現況賃料が相場賃料と乖離がある場合に、

賃料坪単価の改善によってどれだけの収益向上が見込めるかを判断する際に用います。

投資判断における具体的な活用の仕方は後述します。

利回りから賃料坪単価を逆算する方法

さて、ここからは実務でよく使われる応用方法として、利回りから賃料坪単価を逆算する方法をご紹介します。

利回りから現在の賃料を逆算することによって、「今の賃料が安いのか高いのか」についての目安が得られます。

先に計算式を提示すると下記の3ステップになります。

①不動産価格×表面利回り＝年額賃料

②年額賃料÷12ヶ月＝月額賃料

③賃料坪単価＝月額賃料（賃料＋共益費）÷専有面積（坪）

なお、住宅賃料は非課税であるため、不動産価格や利回りも税別ベースで考えると誤差が少なくなります。

不動産利回りの計算方法｜投資判断の実務で使う手順と注意点

本記事では「不動産利回りの計算方法が知りたい」「表面利回りと実質利回りの計算方法はどう違うの？」といった方に向けて、 不動産投資における利回りの計算方法について…

RE.REILLE

実務でそのまま使える計算例

では、架空の不動産を用いて、実務でもそのまま応用できる計算例を見てみましょう。

【リレイユ桜新町Ⅱ】

不動産価格10億円（税別）、表面利回り4.8%、専有面積250坪　※住戸25戸

①10億円×4.8%＝48,000,000円

②4,800万円÷12ヶ月＝4,000,000円

③400万円÷250坪＝16,000円

この場合、本件の賃料坪単価は16,000円であることを利回りから知ることができました。

なお、本件は25戸からなる1棟の不動産を想定しているため、厳密には上記賃料坪単価は建物全体の平均となります。

賃料坪単価を用いて利回りの改善余地を予測する

反対に、現在の賃料坪単価を知ることができれば、それを相場と比較することで収益の改善性を予測することが可能です。

端的にいえば、賃料坪単価の変動が利回りに与えるインパクトを簡単に知ることができます。

ケース：相場の賃料坪単価が現況よりも2000円高い

先の架空の不動産を用いて説明します。

【リレイユ桜新町Ⅱ】

不動産価格10億円（税別）、表面利回り4.8%、専有面積250坪、（平均）賃料坪単価16,000円

相場賃料坪単価：18,000円

①相場の賃料坪単価から年額賃料を逆算する

まずは、収益改善後の利回りを計算するために、相場賃料での年額賃料を計算します。

18,000円×250坪×12ヶ月＝54,000,000円

②収益改善後の表面利回りを計算する

表面利回り＝54,000,000円÷10億円＝5.4%

賃料坪単価が現況から2000円上昇することによって、利回りにして60bps（ベーシスポイント）の改善が見られました。

なお、実際に収益改善が実現するかについては、テナントとの契約形態や入退去の頻度を総合的に判断する必要があることに留意が必要です。

あくまで相場賃料を基準として不動産のポテンシャルを知る指標となります。

続いては、上記の利回り改善が不動産価値にどれだけの影響を与えるのかについて、さらに深掘りしていきます。

利回りの改善が不動産価値に与えたインパクト

さて、上記のケースで賃料坪単価が16,000円から18,000円まで上昇した場合、

表面利回りが4.8%から5.4%まで60bps改善しました。

続いては、この利回り上昇分を売却時の不動産価値上昇分に換算すると、どれだけの価値になるかを見ていきましょう。

＋60bpsの価値はいくらになるか

再び先の架空の不動産を用いて、

「利回りを4.8%から5.4%まで改善してから、当初と同じ利回り4.8%で売却する」ケースを想定します。

【リレイユ桜新町Ⅱ】

• 不動産価格10億円（税別）
• 賃料坪単価16,000円→18,000円
• 表面利回り4.8%→5.4%（+60bps）

【実務向け】不動産価値の上昇分を年額賃料の上昇分から直接計算する

先述のとおり、売却時の表面利回りも4.8%と仮定して、不動産価値の上昇分を計算します。

まずは利回りの改善から、それぞれの場合の年額賃料を計算します。

①当初年額賃料＝10億円×4.8%＝48,000,000円

②改善後年額賃料＝10億円×5.4%＝54,000,000円

①と②の差額＝54,000,000円-48,000,000円＝6,000,000円

続いて、①と②の差額を売却時利回りで割り戻すことによって、賃料アップが不動産価値に与えたインパクトを計算します。

不動産価値の上昇分＝6,000,000円÷4.8%

　　　　　　　　　＝1.25億円

「賃料が600万円上がったから不動産価値の上昇分も600万円」とはならない点が収益還元法の妙味と言えるでしょう。

なお、本件では簡略化のために売却時の利回りを当初と同じに設定していますが、

もし投資期間中に市況が良くなり売却時の期待利回りが低下した場合は、不動産価値の上昇分もより大きくなります。

【簡単】それぞれの不動産価格の差分から考えるパターン

イメージしづらい方は売却時のそれぞれの不動産価格をもとに計算しても同様です。

【売却時表面利回り4.8%】

①収益改善前の不動産価格：10億円

②収益改善後の不動産価格：11.25億円

　　　　　　　　　　　　＝54,000,000円÷4.8%

①と②の差額は1.25億円となり、年額賃料の差額を売却時の利回りで割り戻した場合と計算結果は同じになります。

※実際にはキャップレートによって売却価格の想定をしますが、簡略化のために表面利回りを基準に売却価格を想定しています。

キャップレートについては下記記事で詳しく解説しています。

不動産のキャップレート（期待利回り）とは？なぜ低いほど価格は高くなるのか

本記事では「キャップレートとは何か」「なぜ低いほど価格は高くなるのか」について、不動産事業者・プロ目線でイメージがしやすいように解説します。 キャップレート（期…

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まとめ：賃料坪単価⇄利回りの発想を持とう

本記事では、「賃料坪単価とは何か」という最も基礎的な知識を基点としながら、実際の投資判断に活用するための手法までを解説してきました。

利回りから現在の賃料坪単価を知り相場と比較してみることで、その不動産にどれだけのポテンシャルがあるのかを簡単に知ることができます。

また、賃料の上昇余地を利回りの上昇余地に置き換えてみれば、不動産価値がどれだけ上がるかの予測も可能です。

賃料と利回りの密接な関係を意識することで、あなたの投資判断の精度はより高まっていくことでしょう。

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専有面積の計算ツール

「専有単価とは何か」について詳しく知りたい方は下記ページをご参照ください。

不動産の専有単価とは？計算からプロだけの「読み方」まで解説

不動産価値の算定においては、様々な指標を用いて価格を決定します。 中でも不動産業者が売買において一番に注目するのは、"利回りと専有単価"と言っても過言ではありませ…

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表面利回りと実質利回りの違いを、実務における投資判断の視点も交えながらやさしく解説します。

表面利回りと実質利回りの違い

まず表面利回りと実質利回りの違いを簡単に表現するならば、

売上ベースの利回りか、利益ベースの利回りかの違いといえます。

つまり、賃貸収入等のインカムゲインを売上（グロス）で見るか、そこから費用を控除した利益（ネット）で見るかという違いを反映しているのです。

例えば、テナントからオーナーに家賃が振り込まれても、全額がオーナーの手残りとなるわけではありません。

実際にオーナーの手元に残るのは、家賃収入から管理費・修繕費・税金などの各費用を差し引いた金額になります。

なお、ここでいう費用とは、厳密に言えば主に不動産の運営にかかる固定費を指しています。

両者の差が意味するものは"経費"

ここから、表面利回りと実質利回りの差が意味しているのは"経費"であることが分かります。

具体的な例を示すと、

【物件A】表面利回り：5%、実質利回り：4%

この時、両者の差である1%は、売上から控除されている経費に相当します。

そのため両者の差が大きければ大きいほど、売上に対して多くの経費がかかっていることを読み取ることができます。

しかし、このままでは具体的なイメージが湧かない方が多いでしょう。

そこで、売上に対する経費率に換算して考える場合、

「表面利回り5%に対してN％の経費率がかかると実質利回り4%になっている」と言い換えられます。

経費率の計算｜表面利回りと実質利回りの架け橋

さて、両者の差が経費を意味することから、実際に表面利回りと実質利回りから経費率を計算することができます。

経費率（%）＝1-(4%/5%)＝20%

つまり、表面利回り（売上ベース）に対して20%の経費がかかっており、

結果として実質利回り（利益ベース）は、

表面利回り5%×（1-経費率20%）＝実質利回り4%

もちろん「経費率が20%＝売上に対する利益率が80%」と解釈しても同様です。

このようにすれば、2つの利回りが経費によって結びついていることが体感できるでしょう。

表面利回りと実質利回りの詳しい計算手順については下記記事をご参照ください。

不動産利回りの計算方法｜投資判断の実務で使う手順と注意点

本記事では「不動産利回りの計算方法が知りたい」「表面利回りと実質利回りの計算方法はどう違うの？」といった方に向けて、 不動産投資における利回りの計算方法について…

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まとめ：【公式】表面利回りから実質利回りを計算できる！

表面利回りと実質利回りの関係を公式で表します。

表面利回り×（1-経費率）＝実質利回り　

なお、実務上は、表面利回りしかわからない場合に、経費率を仮置き・想定することで実質利回りを概算するときに使うことが多いです。

表面利回りと実質利回りのどちらを見るべきか？プロは？

表面利回りと実質利回りの差が経費から生じることを解説しましたが、

実際の投資判断においてはどちらの利回りを用いれば良いのでしょうか？

先に結論だけをいえば、どちらの利回りも等しく考慮するというのが回答になります。

しかしながら、あくまで一般的な傾向として、個人向けの売買では表面利回りが重視され、不動産業者を含めた法人向けの売買では実質利回りが重視されることが多いです。

そこで、投資判断における表面利回りと実質利回りの役割の違いから、それぞれの活用法までを以下で解説します。

表面利回り：不動産の収益力の指標で客観度が高い

表面利回りは、不動産から得られる収入（主に賃貸収入）総額に着目した指標です。

つまり、ある不動産の純粋な収益力、稼ぐ力を意味しており、

経費金額・項目などの投資家によって生じる差異がない点でより客観的であると言えます。

表面利回りは実質利回りと異なり経費率の影響を受けないため、誰が計算しても同じ値になります。

端的にいえば、「この物件はいくら稼ぐのか」を表しているのが表面利回りと言えるでしょう。

投資判断における活用法としては、まずは表面利回りを計算して相場と乖離していないか確認することが大切です。

また、表面利回りと専有面積を用いれば入居賃料を逆算できるため、物件の賃料相場に違和感がないかを間接的に知ることができます。

※表面利回りと専有面積から入居賃料を逆算する方法は別記事にてご紹介予定です。

実質利回り：不動産プレイヤーの共通言語で投資家目線

不動産取引の実務（とりわけ不動産業者間）においては実質利回りを重視することが多いのも事実です。

字義の通りですが、実質利回りとは、投資家が投資期間中に享受できる純収入のことです。

表面利回りから控除する経費は固定費であるため、不動産を運営する以上は必ず発生する費用です。

つまり、仮に表面利回りが何％であっても、投資家にとっての手残りは常に固定費を控除した収入にならざるを得ないということです。

経費率を考慮する実質利回りでは、不動産の経営状況により経費率が増減するため、各投資家によって変動する指標であるといえます。

一例として、自主管理のため建物管理費を抑えられる場合は、経費率も低く抑えることができます。

そうした点で「投資家はいくら稼ぐのか」を表しているのが実質利回りと言えるでしょう。

実際、REITなどで用いられるキャップレートは投資家が求める実質利回りです。

これはまさしく、投資家サイドから見たある物件に期待する投資利回りのことです。

※キャップレートを用いれば、実質利回りから不動産価格を算出できます。

不動産のキャップレート（期待利回り）とは？なぜ低いほど価格は高くなるのか

本記事では「キャップレートとは何か」「なぜ低いほど価格は高くなるのか」について、不動産事業者・プロ目線でイメージがしやすいように解説します。 キャップレート（期…

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結論：二つの利回りのバランスを考慮する

「投資判断においては表面利回りと実質利回りのどちらを考慮すべきか？」

結論としては、先に述べた通り、どちらの利回りも考慮することが大切です。

ただ、繰り返しにはなりますが、これは「どちらか一方の利回りしか判断材料としない」ということではなく、

2つの利回りのバランスを見て総合的に判断をする必要があるということです。

• 表面利回りが相場から乖離していれば、そもそも投資可能な物件か否か判断できる
• 表面利回りと実質利回りの差が大きければ、経費が過大であることがわかる

それぞれの利回りの役割の違いをイメージしなから、ぜひ場面に応じた判断材料としてください。

収益物件の疑問、プロに直接聞けます。

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不動産投資における利回りの計算方法について、実務における投資判断に即してわかりやすく解説します。

不動産利回りの基本的な計算式

不動産利回りの基礎的な計算式は下記のとおりです。

不動産利回り(%)＝（年間収入÷不動産価格）×100

ここでいう年間収入とは、必ずしも賃貸収入だけでなく、その不動産が生み出すその他の付帯収入（自動販売機、駐車場、看板使用料等）も含まれます。

なお、不動産売買の実務においては、個人を売買対象とする場合を除いて税別ベースで計算することが多いです。

もちろん税込金額・税別金額のいずれを用いても利回りを計算することは可能ですが、

正確な利回りを計算するためには"年間収入が税別なら不動産価格も税別"のように平仄を合わせることが大切です。

表面利回り（グロス）の計算方法

表面利回りとは、不動産価格に対する、不動産総収入をもとにした利回りです。

表面利回り(%)＝（年間総収入÷不動産価格）×100

グロス利回りという言い方をすることもありますが、英語の"Gross"とは「全体の」「総計」を意味するということを念頭におけば、上記の計算式もイメージしやすいのではないでしょうか。

実際の計算手順

それでは、実務における手順に沿って表面利回りを計算してみましょう。

0. 月額総収入から年間総収入を計算する

まずは年間総収入を把握する必要がありますが、PMレポートなどの明細書には月額収入だけしか明示されていないケースが多々あります。

表面利回りの計算には年間総収入を用いるので、月額総収入×12ヶ月分で年間総収入を計算します。

なお、月額総収入については、賃料・共益費・その他付帯収入といった項目が含まれます。

年間総収入＝月額総収入×12ヶ月

1. 年間総収入を不動産価格で割り、小数の値を%に直す

年間総収入が分かっていれば計算は非常に単純です。

表面利回り(%)＝（年間総収入÷不動産価格）×100

表面利回りを計算する際の注意点

• 月額総収入しかわからない場合は年額換算する

実質利回り（ネット）の計算方法

実質利回りとは、不動産価格に対する、不動産純収入（NOI）をもとにした利回りです。

実質利回り(%)＝（年間純収入÷不動産価格）×100

こちらはネット利回りという言い方をすることがあり、英語の"Net"とは「正味の」「実質」を意味しています。

ここで問題となるのは純収入が何を意味するかということでしょう。

年間純収入＝（年間総収入-年間総費用）

つまり、純収入とは収入から諸費用を控除した、正味利益（手取り）のことを指しているのです。

なお、不動産用語では純収入のことをNOIと呼称することが慣例です。

収入から控除する年間費用の代表例

• 管理会社に支払うPM・BM報酬
• 公租公課（固定資産税・都市計画税）
• 保険料
• 水道・光熱費
• その他固定費

実際の計算手順

それでは、実務における手順に沿って実質利回りを計算してみましょう。

表面利回りの計算と比較すると、必要な工数・項目はやや多くなります。

0. 月額総収入から年間総収入を計算する

※すでに年間総収入が明示されている場合は飛ばして構いません。

こちらは表面利回りと同様で、必要に応じて月額総収入から年間総収入を算出します。

年間総収入＝月額総収入×12ヶ月

1. 諸費用を把握・年額換算する

年間総収入から年間総費用を控除する必要がありますが、いきなり一つずつ費用を控除しようとするとつまずくポイントがあります。

そのため、まずは必ず諸費用を年額換算しましょう。

収入から控除する年間費用の代表例

• 管理会社に支払うPM・BM報酬

→月額報酬であれば×12ヶ月で年額換算する

• 公租公課（固定資産税・都市計画税）

→計算年度が不明・未確定の場合は前年度の1年分の税額を概算値とする

• 保険料

→年間保険料

• 水道・光熱費

→実額がわかる場合は月額使用料1年分、わからない場合は月額使用料×12ヶ月などで概算する

• その他固定費

→インターネット使用料など付帯契約があれば年額換算する

上記の年額換算された諸費用を合算しておきましょう。

年間総費用＝（PM・BM報酬＋公租公課＋保険料＋水道・光熱費＋その他固定費）

2. 年間総収入から諸費用を控除して年間純収入を算出する

ここまで来れば、あとは計算式に数字を当てはめて計算するのみです。

年間純収入＝（年間総収入-年間総費用）

3. 年間純収入を不動産価格で割り、小数の値を%に直す

実質利回り(%)＝（年間純収入÷不動産価格）×100

実質利回りを計算する際の注意点

• 実質利回りにおいて控除する費用項目については、各プレイヤーにより異なる場合がある。
• 年額費用はそのまま用いるが、月額費用は年換算する必要がある。
• 現時点で確定できない費用項目については、概算値を用いる場合がある。

まとめ

本記事では不動産における二つの代表的な利回りである表面利回りと実質利回りの計算方法を解説しました。

なお、今回ご紹介した表面利回り・実質利回りの計算方法・手順は区分マンション（オーナーチェンジ物件）でも一棟収益不動産でも同様です。

二つの利回り計算方法は異なりますが、根本にあるのは下記の計算式であることを念頭に置きましょう。

不動産利回り(%)＝（年間収入÷不動産価格）×100

表面利回りと実質利回りの違いやそれぞれの活用法については、別の記事でご紹介しています。

表面利回りと実質利回りの違い｜差が示す意味と各役割・活用法

本記事では、「表面（グロス）利回りと実質（ネット）利回りの違いは何？」「両者に差が出るのはなぜ？」「投資判断においてはどちらを活用すればいいの？」という疑問を…

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