「不動産の一種単価とは？」

「計算方法や相場の調べ方がわからない」

「相場がわからなくても概算する方法は？」

といった方に向けて、

計算や相場の調べ方といった基本から、デベロッパーの収支構造、専有単価からの逆算といった応用まで解説します。

一種単価とは？

一種単価とは、土地坪単価を容積率100%あたりの単価に換算したものです。

この場合の一種とは容積率100%を一とした単位です。

この単価を用いることで、「どれだけのボリュームの建物が建築できるか」を考慮した上で資産価値を評価することができます。

不動産業界では、たとえば容積率500%で建築可能な物件を「5種消化できる」のように表現することがあります。

坪単価との違い：なぜ一種単価を用いるのか

なぜ土地坪単価ではなく一種単価を用いるのかについて、さらに詳しく解説します。

土地坪単価というのは、更地として土地を考えたときに一坪あたりいくらかを知る指標です。

しかし、実際には土地によって容積率が定められているため、どれだけのボリュームの建物を建築できるかは立地条件により異なってきます。

たとえば、敷地面積が100坪で坪単価100万円の土地が、下記の2パターン存在するとします。

A. 容積率200%の土地

B. 容積率500%の土地

この場合では、当然ながら後者の方が有効に土地を活用することができます。

図表の通り、もし土地坪単価が同じであれば、容積率が大きいBの場合が割安であると言えます。

このように、一種単価を用いることで、敷地面積に対して有効利用できる面積を基準に、土地価格を比較することが可能になります。

一種単価の計算方法

計算式

一種単価 ＝ 土地価格 ÷（土地面積 × 容積率）

※容積率は「200％ → 2.0」「300％ → 3.0」のように小数へ変換して計算します。

①更地

先の図表の例を用いて、更地の場合の一種単価を計算してみます。

土地概要

土地面積：330.58㎡（100坪）

容積率：500％（＝5.0）

価格：1億円

計算例

一種単価＝1億円 ÷（100坪 × 5.0）
　　　　＝ 20万円

※1㎡＝0.3025坪

②既存建物あり

続いて、既存建物ありの場合の一種単価を計算してみます。

なお、計算方法は更地の場合と変わりません。

建物概要

構造：鉄筋コンクリート造（RC造）

規模：地上7階建

築年：1988年築（築38年）

土地面積：330.58㎡（100坪）

延床面積：1,652.9㎡（500坪）

容積率：500％

売買価格：10億円

計算例

一種単価＝10億円 ÷（100坪 × 5.0）
　　　　＝ 200万円

※建物解体費はゼロとして未考慮

一種単価が分かりづらい理由

説明を聞いても、何となく釈然としない気持ちになる方もいるかもしれません。

一種単価の概念が分かりづらい理由は、

①土地値換算の一種単価（比較用）

②建築原価としての一種単価（開発採算用）

があるからです。

①土地値換算の一種単価（比較用）

実は、これまで計算例で扱ってきた一種単価とは、ある土地や建物を一種単価に換算したものです。

この場合、更地でも既存建物ありでも、同じ条件のもとで価格の高低を比較することができます。

もちろん周辺相場との比較において割安・割高を判断することが可能ですが、この場合の相場というのが下記の②なのです。

②建築原価としての一種単価（開発採算用）

不動産デベロッパーが開発時の原価として、土地にいくらまで支払うことができるかを判断する指標です。

この場合は「土地代として一種単価いくらまで出せるか」という視点で価格の妥当性を検証します。

デベロッパーの開発収支は下記の構造です。

総売上＝土地建物原価（土地代＋建築費）＋諸経費＋利益

この場合の土地代が一種単価に相当します。

建築費そのものは延床坪面積あたりの単価で表されることが多いため、一種単価を用いることで土地建物ともに坪当たりの原価として考えることができるようになります。

もし建築費が定まっている場合は、建築費を考慮した上で土地建物原価をいくらまでとするかを逆算することによって、建築原価としての一種単価を算出することができます。

（原価としての一種単価の逆算方法については後ほど解説します。）

一種単価の相場の調べ方

ヒアリング

相場を把握する最も確実な方法は、不動産業者にヒアリングを行うことです。

特に開発実績の多いデベロッパーであれば、当該物件の近隣で開発した際の一種単価について熟知しています。

築古物件を土地の一種単価で換算した上で開発素地として取得するケースも多いため、そうしたケースがないかも確認するようにしましょう。

取引事例比較法

土地の売買事例をもとに、容積率から一種単価に換算することで比較することができます。

ただし、売買事例の入手自体がヒアリングを必要とするケースも多く、根本的には上記とあまり変わらないかもしれません。

新築専有単価から一種単価を逆算する方法

実は、デベロッパーが用いる一種単価の概算方法として、新築時の想定売却専有単価から割り戻す手法があります。

結論となる計算方法を先に述べます。

売却時専有単価 ≒ （土地代＋建築費）×1.5

一種単価 ≒ （売却時専有単価 ÷ 1.5）-建築費

この計算式を用いることで、売却時の専有単価から一種単価を簡易的に逆算できます。

「1.5」というのは、諸経費と利益などを合算した時のざっくりとした目安です。

（厳密には 「延床原価→専有原価補正」×「利益・経費倍率」です。）

デベロッパーの収支構造

先ほどのデベロッパーの開発収支をもとに詳しく解説します。

総売上＝土地建物原価（土地代＋建築費）＋諸経費＋利益

総売上＝土地建物原価（土地代＋建築費）×1.5

この場合の総売上とは不動産の販売価格です。

そして、不動産価格を専有坪面積当たりの単価に換算した指標が専有単価です。

つまり、式を変形することで一種単価が算出できます。

売却時専有単価＝土地建物原価（土地代＋建築費）×1.5

一種単価 ≒ （売却時専有単価 ÷ 1.5）-建築費

長くなりましたが、結局のところ、

「専有800万円で売れる。建築費が300万なら、一種単価は200万円」

ということです。

専有単価についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

不動産の専有単価とは？計算からプロだけの「読み方」まで解説

不動産価値の算定においては、様々な指標を用いて価格を決定します。 中でも不動産業者が売買において一番に注目するのは、"利回りと専有単価"と言っても過言ではありませ…

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まとめ

本記事では、不動産取引の指標において馴染みの薄い一種単価について、その基礎から応用までを解説しました。

一種単価は、取引価格と原価の二面性を持っているために、分かりづらいところがあります。

しかし、この指標を用いれば不動産価格を土地評価の観点から査定することも可能になります。

「所有物件の一種単価はいくらが適正なのか」

「建築費・専有単価の相場がわからない」

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不動産を売りたい・買いたい時に、不動産価格がいくらかわからないことはよくあることです。

中でも、必要資料が揃っておらず収入も支出もわからない場合には、お手上げになってしまう方も多いのではないでしょうか。

しかしながら、収益不動産価格は収入と支出が不明でも超概算することが可能です。

ここでは、概要や住所しか分からないようなレベルでも不動産価格を超概算する実務的手法を解説します。

時間をかけずに投資・売却に値する物件か否かに大まかな当たりをつけることが可能です。

超概算に最低限必要な要素は"住所"だけ

さて、不動産価格の超概算を行うのに必要な要素は住所のみです。

そのほかの要素については、特別なノウハウがなくとも公開情報から把握することが可能です。

本記事では所在地しか分からないという前提で超概算を行なっていきますが、

判明している要素があれば適宜そちらを活用することで、より精緻な試算が可能になります。

Ⅰ. 専有単価から逆算する手法

まず、一つ目は専有単価の相場から逆算する方法です。

不動産価格÷専有面積＝専有単価となりますので、

当然ながら専有単価×専有面積＝不動産価格となります。

これは非常にオーソドックスな、取引事例比較法の一種といえるでしょう。

①レンタブル比から専有面積を仮定する

ここでは、延床面積しか判明しておらず、専有面積は不明と仮定します。

なお、延床面積については法務局に登録されている建物謄本から誰でも知ることができます。

謄本は一般財団法人民事法務協会による登記情報提供サービスから有料で取得可能です。

あくまで目安とはなりますが、

レンタブル比は85%〜90%と仮定してください。

※もしすでに専有面積が把握できている場合はそちらを用いてください。

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②周辺の専有単価相場を調べる

専有面積を算出した後は、周辺相場を調査します。

不動産業者でなくとも、仲介業者へのヒアリングやマンションの売り出し価格、チラシなどから把握することができます。

不動産業者であればレインズの成約実績でおおよその相場を把握することができるでしょう。

また、投資実績のあるエリアでは、築年・アセットタイプなどが似ている物件と比較することも可能です。

③専有単価×専有面積で不動産価格を算出する

物件の専有面積と専有単価の相場が把握できたら、それぞれをかけ合わせて不動産価格を算出します。

架空の都心一棟レジデンス：RE池尻ガーデン

専有面積：661.16㎡（200坪）

専有単価（相場）：500万円/坪

計算例

不動産価格＝200坪×500万円

　　　　　＝1,000,000,000円

しかしながら、不動産価格はもちろん専有単価も相場や実績値から一律で決定できるものではありません

物件の個別性はいうまでもなく、誰がどんなニーズで投資を想定するか、また不動産市況や取引時期によっても評価は異なってきます。

そのため、実際には「専有単価50万円単位で価格がいくら変わるのか」という感応度を把握することで、

不動産価格に対するレンジを持つことができるようになるでしょう。

Ⅱ. 賃料と期待利回りから逆算する手法

二つ目は、収入を賃料相場から仮置きし、期待利回りから収益還元法で価格を出す方法です。

こちらは不動産プレイヤーにとってはオーソドックスな手法と言えます。

①相場賃料を調査・仮定する

収入がわからないことを前提としているため、賃料坪単価を用いて概算します。

まずは物件の平均賃料坪単価を想定します。

物件が特定できる場合は、当該物件の直近の賃貸募集・成約実績を調査することで把握することができます。

今回は20,000円/坪と仮定します。

※もしすでに賃料が把握できている場合はそちらを用いてください。

②専有面積×賃料坪単価で収入を概算する

次に、専有面積と平均賃料坪単価を用いて、収入総額を計算します。

Ⅰの手法と同じ架空の物件を用います。

架空の都心一棟レジデンス：RE池尻ガーデン

専有面積：661.16㎡（200坪）

賃料坪単価：20,000円

月額収入＝200坪×20,000円＝4,000,000円

年額収入＝4,000,000円×12ヶ月

　　　　＝48,000,000円

③収入÷取得時利回りで不動産価格を算出する

本来であれば支出控除後のNOIを用いて、キャップレートによって不動産価格を算出する方が精緻です。

しかしながら、今回はあくまで支出不明と仮定しているため、収入総額を表す表面利回りから逆算します。

仮にあなたが表面利回り5%で取得したいと想定してみます。

年額収入：48,000,000円

利回り：5%

不動産価格＝年額収入÷利回り

　　　　　＝48,000,000円÷5%

　 ＝960,000,000円

※経費率は物件により異なりますが、どうしても概算したい場合は10~20%程度を収入総額に対する経費率と仮定し、収入総額×(1-10%〜20%)をNOIとしてください。

不動産のキャップレート（期待利回り）とは？なぜ低いほど価格は高くなるのか

本記事では「キャップレートとは何か」「なぜ低いほど価格は高くなるのか」について、不動産事業者・プロ目線でイメージがしやすいように解説します。 キャップレート（期…

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2つの手法を組み合わせて比較する

専有単価と利回りからの逆算を組み合わせることで、不動産価格のレンジを想定することが可能です。

今回は架空の一棟レジデンスを用いて9.6億円〜10億円の回答を得ることができました。

しかしながら、実際には専有単価や賃料の仮定の仕方により、両者の不動産価格は大きく異なります。

これは裏を返せば、どちらかの指標が割安である場合は、その指標におけるアップサイド余地があるということになります。

相場の専有単価をもう少し高く仮定できる、あるいは、賃料単価をもう少し高く設定できる可能性があるということです。

収益不動産における専有単価と賃料の関係については下記記事で詳しく解説しています。

不動産の専有単価とは？計算からプロだけの「読み方」まで解説

不動産価値の算定においては、様々な指標を用いて価格を決定します。 中でも不動産業者が売買において一番に注目するのは、"利回りと専有単価"と言っても過言ではありませ…

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土地評価や積算価格からの概算については、また別記事で解説したいと思います。

まとめ：住所が分かれば価格も調べられる

本記事では、住所のみから不動産価格の超概算を行うアクイジション実務の手法を解説いたしました。

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どれも難しくないテクニックではありますが、指値が成功すれば数十万円から数億円単位の大きな利益を得ることができるでしょう。

少しでも有利に不動産を購入したい方はぜひご覧になってください。

不動産売買における価格

まず、不動産の価格に関する用語を確認しましょう。

原則として不動産の価格は相対的なものであり、不動産鑑定評価のような客観的な査定が存在しても、

実際の取引では買主と売主の合意によって価格が決まるという性質があります。

この時、売主が売りたい金額として提示する価格を「アスキング（Asking Price）」と言います。

これに対して、買主は購入希望金額を提示して売買の交渉に挑むこととなります。

満額購入

不動産売買の現場では、売主が提示した価格（アスキング）から値下げ交渉を行わず、

そのままの金額で購入することを「満額購入」と言います。

「商品の値段をそのまま支払うのは当たり前だから、満額購入は当たり前じゃないの？」

と考えることは正解です。

ただ、満額購入が成立する条件は、不動産に希少性などの価格競争力がある場合です。

例えば、人気のある不動産では、当然に「一番価格が高い」買い手や、条件面で有利な買い手が選ばれることになります。

指値

これに対して、売主の提示価格から値引きした金額を提示することを「指値」と言います。

より厳密には、値を指す＝買い手としての購入希望金額を提示するという事です。

指値が成立する条件は、満額購入が成立する条件の逆を考えるとわかりやすいでしょう。

つまり、不動産に価格競争力がない場合ですが、これは一時的に発生する状況であることが多いです。

というのも、後述するように、もし不動産自体に魅力や価格競争力がなければ指値以前の問題になるためです。

指値交渉を成功させる4つのコツ

では実際に、指値交渉のコツをご紹介していきます。

① 売主の売却理由・時期を明確にする

ます一つ目は、売主の売却理由・時期をしっかりと把握することです。

売主が不動産を売却する動機は様々であり、急を要するものから「なんとなく売りたい」といったものまでが混在します。

指値交渉おいて重要なのは、売却理由・時期が明確であり、売却の本気度や必然性が高いことです。

例えば、急を要する売却動機としては、以下のようなものが考えられます。

① 融資返済期限が迫っている

② 本業での赤字補填や投資資金の捻出（資金需要）

③ 決算対策

これらのコンディションの場合は、売主としては「売らざるをえない状況」にあるため、

アスキングでの売却よりも、多少の指値があっても売買成立を優先することが多々あります。

対して、「なんとなく売りたい」場合では、基本的に高値であれば売ると考えていることが多く、

指値交渉の余地はあまりないと考えて良いでしょう。

② 契約破棄、交渉決裂のタイミングを狙う

二つ目は、他の買主候補との売買契約が破棄されたり、交渉が決裂したタイミングを狙うことです。

これは売主や仲介会社の心理的な要因も大きいです。

とりわけ、先述のような急を要する売却動機にもかかわらず契約が流れてしまった場合は、大幅な指値を狙うことも可能です。

売買の予定が崩れてしまうと後がないという状況では、価格よりもスケジュールなどの売買条件を優先する傾向にあるからです。

なお、契約破棄・交渉決裂のタイミングでの指値交渉は、意思決定の確実性よりもスピード感を意識することが重要です。

競合となる買主候補よりも早く購入の意思表示をすることで、優位に交渉を進めることができます。

③ 売主に有利な売買条件を提示する

三つ目は、できる限り売主にとって有利な売買条件を提示することです。

これは一つ目のポイントである売却理由の把握と関連しています。

実は、不動産売買において価格と条件はセットです。

買付証明書が意味するのは単純な価格提示だけではなく、この条件ならいくらという条件付き価格でもあるのです。

例えば、売却期限が定まっている場合は、確実にそのタイミングで決済できる条件を提示することで、

売主が価格よりも取引の確実性を重要視し、結果として指値が成立することがあります。

その他、契約時の手付金を多く支払う、免責範囲を広くするなど、基本的には条件を緩和する方法が考えられます。

④ 売れ残っている物件を狙う

四つ目が、売れ残っている物件にアプローチすることです。

実は非常に重要なのですが、必ずしも物件に魅力がないから売れ残っているとは限りません。

例えば、

①売却開始時のアスキングが高すぎるあまり反響がなく、市場から長期間無視されてしまったケース

②売却情報の早期拡散により、いわゆる「出回り物件」となって市場の関心が薄れてしまったケース

などが存在します。

（決して恋愛市場の話ではありません…！が、筆者は上記を「高嶺の花理論」と呼んでいます）

この場合、買主候補も見合い状態となってしまい、売却自体がこう着状態になっていることも多いです。

なので、仮に指値ありきであっても、具体的な購入意向が出てくること自体が好まれることもあります。

ある意味では、買主の提示する指値自体が、市場原理に即した適正価格であるということかもしれません。

まとめ

不動産市場では高額取引が日常的に行われており、数百万円から数億円規模での指値交渉が日々行われています。

冒頭お伝えした通り、不動産価格は一律で決まるものではありません。

立地や需給はもちろん、売り手の事情や買い手の目的といった個別条件によって柔軟に形成されています。

つまり、不動産価格は“交渉とタイミングの中で決まる相対的な値段”といえるのです。

売主のアスキングに対して、適切なタイミングで適切な価格交渉を行うことで、指値成功の可能性は飛躍的に高まるでしょう。

本記事を参考にして、1円でも有利に不動産投資・購入ができれば幸いです。

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巷で家賃上昇の理由として多く挙げられているのは物価高や需給バランスですが、不動産業界に身を置く者としては異なる視点でこの現象を捉えています。

本記事では、家賃高騰の原因をインフレや需給バランス以外の"構造的原因"の視点から考察しています。

結論：家賃を上げれば不動産価値は跳ね上がる

先に結論を述べるならば、実は不動産価値というのは家賃を上げるだけで跳ね上がる仕組みになっています。

不動産売買の現場においては、不動産価値の査定は収益還元法という手法によって行われることが一般的です。

これを簡単に言えば、ある不動産の年間賃料÷期待利回り（キャップレート）で不動産価値を求めることです。

居住を目的とした実需物件ではなく、収益を目的とした投資用物件ではこのように資産価値が計られています。

ここから、外部環境に由来する自然な家賃の"値上がり"だけではなく、オーナー・投資家サイドによる恣意的な"値上げ"のインセンティブが存在することが示唆されます。

家賃を少し上げるだけで数百万単位の利益

実際に収益還元法を用いて家賃アップのインパクトを計算すると、その大きさは想像を超えるはずです。

例えば、J-REIT保有不動産 月次キャップレート（AJPI・J-REIT）によれば2025年3月時点で、住宅のキャップレートは3.96%です。

これをもとに月額賃料を2万円アップしたケースを想定してみます。

年額賃料アップ

＝2万円×12ヶ月

＝24万円

収益還元法で見た不動産価値の上昇分

＝年間賃料÷期待利回り

＝24万円÷3.96%

＝606万円

不動産業界では常識とも言えますが、実は「月額家賃2万円アップ＝24万円の資産価値アップ」ではないのです。

たった2万円の家賃上昇によって、不動産価値は数百万円単位で跳ね上がるのです。

上記は区分マンションなど１戸に限った家賃上昇を前提としていますが、

仮に収益不動産1棟の場合は、同様の値上げを数戸行うだけで千万円単位の資産価値向上に寄与することになります。

不動産のキャップレート（期待利回り）とは？なぜ低いほど価格は高くなるのか

本記事では「キャップレートとは何か」「なぜ低いほど価格は高くなるのか」について、不動産事業者・プロ目線でイメージがしやすいように解説します。 キャップレート（期…

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需給バランスやインフレの影響は確かだが…

家賃値上がりの原因として主に挙げられているのは、都心部への人口流入などを加味した需給バランスやインフレでしょう。

確かに、建築費の高騰により新築物件の供給が減って希少性が生まれたり、その分の原価が販売価格や賃料に転嫁されることは容易に想像できます。

実際、一般財団法人建設物価調査会が公表している2026年1月の建設物価建築費指数によれば、

東京の2015年平均を100とした場合、2026年1月時点で約40％も建築費が高騰していることが分かります。

また「億ション」も当たり前となった今、新築・中古の別を問わずこうした居住用物件は高額のあまり手が届かず、

結果として賃貸需要が増えるといった現象も家賃の値上がりに影響していると考えられます。

その他、インフレによる建物維持コスト、修繕費や人件費を含めた運営費用の増加なども挙げることができるでしょう。

見逃される家賃上昇の"恣意性"

しかしながら、先に結論で提示したように、家賃上昇の資産価値へのインパクトを加味すると、

外部環境による自然な家賃上昇とは異なる視点からこの現象を眺めることができます。

それは、オーナー・投資家サイドにとっては、家賃を恣意的に上昇させる圧力があるという点です。

とりわけ新規募集賃料の上昇ではなく、入居中の住戸に対する値上げを考えるとき、この点についての納得感は強くなるかと思います。

実は"外部環境を理由とした家賃上昇"という世間の認識は、不動産業者にとっては非常に都合がいい状況です。

なぜなら、家賃高騰の要因・根拠をインフレや需要増という"恣意的でない"経済・市場環境に還元できるため、

オーナー・投資家サイドの家賃値上げの恣意性を小さくみせ、正当化することができるからです。

家賃増額交渉は「言うだけタダ」状態

ただし、新規募集賃料の上昇については致し方ない側面もあります。

というのも、実際にその賃料で成約するか否かについては、入居希望者が納得するかにかかっている点で、需給の法則に従っていると考えられるからです。

一方で、新規募集賃料はまだしも、居住中の物件に対する家賃の値上げについては疑問に思う方も多いのではないでしょうか？

実は、不動産業界としては、現入居者に対する家賃増額交渉はコストゼロでできる利益アップ策となってしまっている現状があります。

家賃を上げるための一般的な手法は空室のリノベーションを行うことですが、リノベーションの場合は工事費用が発生します。

しかも、入居中の住戸については工事を実施することができないため、空室が生まれるのを待つか、元から空室のある物件に投資するしかありません、

しかしここで重要なのは、家賃交渉は入居中の住戸に対しても常時行うことができる点です。

リノベーションを超えるROI

端的に言えば、工事費用も掛からなければ、空室に限られるという制約もないのが現入居者への家賃増額交渉となってしまっているのです。

皮肉にもこれをROIで考える場合、リノベーションコストをかけて家賃を上げる場合より、

実質コストゼロで1円でも家賃が上がる方が投資効率が良いことは自明です。

もちろん、賃料相場を根拠とした値上げ交渉を行うことが通常であり、相場を度外視した法外な値上げを要求する投資家は一部であることは申し添えておきます。

不動産業者が必ずしも満室稼働＝優良物件とは考えない理由

不動産投資にあたって、「満室稼働」「高稼働」＝優良物件という考え方には馴染みがあるかもしれません。 しかしながら、不動産売買を生業とする不動産業者にとっては必ず…

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投資家から見た家賃値上げの「現在」だけじゃないメリット

さて、わずかな家賃上昇が不動産の資産価値へ大きく寄与するということについて説明してきました。

しかし、実は新規募集・増額交渉の別を問わず、家賃の値上げについては必ずしも「現在」だけの資産価値向上策ではありません。

以下、不動産投資の実務的視点から解説します。

成約実績（トラック）ができれば売却に有利

最大のポイントは、とりわけ不動産1棟を所有している場合、

新規募集賃料の高値での成約や、家賃の増額交渉成功は一部屋のみでも良いということです。

例えば、30戸ある不動産のうち1戸でも賃料の増額に成功すれば、その住戸が当該不動産の相場賃料とみなされます。

これは、実際には月額15万円の部屋が1戸で、その他の住戸が全て13万円だとしても、

「本物件の適正賃料は15万円である」という説明が可能になることを意味します。

つまり、現在の成約実績をもって将来的なアップサイドを謳うことができるのです。

賃料の上昇余地があるということは、資産価値上昇の余地があるということと同義ですので、

こうしたトラックを作ることができれば有利に売却を進めることが可能になります。

利回りから賃料坪単価を逆算する方法｜アップサイドと投資判断

本記事では基礎的な賃料坪単価の計算だけでなく、 利回りから賃料坪単価を逆算することで収益改善性を予測し、実際の投資判断に活用する方法まで解説します。 不動産価格…

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やや専門的に説明するならば、成約実績によって未来のキャッシュフローの改善を見込むことができれば、不動産の「割引現在価値」はそれだけ大きくなるということです。

まとめ

家賃収入は不動産価格に直結しています。

しかも、それは現在の家賃収入そのものに限らず、将来的な資産価値や売却価格にまで影響を及ぼします。

だからこそ、外部環境による賃料上昇が不動産価格を後押しし、それに追随する形で恣意的な値上げを行うインセンティブが投資家サイドに発生すると言えます。

とはいえ、究極的には鶏が先か卵が先か、あるいは不動産バブルという舞台上でのパラノイア的熱狂の仕業か、真相は分かりません。

しかしながら、本記事で考察したような構造的要因から、これまでとは異なる視点で不動産を理解する一助になれば幸いです。

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投稿 なぜ家賃は上がり続けるのか｜物価高でも需給でもない構造的理由 は RE.REILLE に最初に表示されました。

しかしながら、不動産売買を生業とする不動産業者にとっては必ずしもそうとは言えません。

本記事では、不動産業者が「満室稼働」物件を欲しがらない理由を解説するとともに、

反対に、どうした条件下では「満室稼働」「高稼働」物件を評価できるかについても不動産業者の目線から解説します。

結論：「満室稼働」「高稼働」では"アップサイド"がない

結論を先に言うならば、不動産業者にとって稼働状況の良い物件とは"手の加えようがない物件"です。

空室がなければリノベーションや適正賃料への改定を行うことができず、付加価値を加える余地が減少します。

将来的な不動産価値の向上が見込めない＝アップサイドがない場合では、事業としての収益源を作ることが難しくなるのです。

不動産販売事業のビジネスモデル

なぜアップサイドが重要かについては、不動産販売事業のビジネスモデルから理解することができます。

一般に不動産販売事業においては、相場との乖離を活かした売買や、リノベーションなどで付加価値をつけての再販を行なっています。

ここで重要なのは、多くの不動産業者が満室稼働や高稼働によって得られる賃貸収入（インカムゲイン）よりも、

購入時と売却時の売買金額の差から生じる売買差益（キャピタルゲイン）を主な収益源としていることです。

キャピタルゲイン＝アップサイド×収益還元法

やや専門的になりますが、キャピタルゲインは主に不動産価値の向上から生じています。

大規模修繕の実施や専有部のリノベーション工事を行ない、物件の収益性を高めることで不動産価格は上昇します。

つまり、不動産のポテンシャル（アップサイド）を加味しながら、収益還元法で不動産価値を再評価することでキャピタルゲインが獲得可能になるのです。

収益性の改善が不動産価格へ与える影響や収益還元法の仕組みについては、下記の記事で解説しています。

不動産のキャップレート（期待利回り）とは？なぜ低いほど価格は高くなるのか

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不動産業者が「満室稼働」でも欲しがる物件とは？

さて、これまで不動産業者が物件の価値向上によってキャピタルゲインを創出していることを解説しました。

逆の見方をしてみれば、満室稼働であったとしても将来的なポテンシャルやアップサイドがあれば投資対象になります。

続いては、満室稼働でも不動産業者の投資判断が変わる基準を具体的に解説します。

Ⅰ. 専有単価が安い

専有単価が周辺相場と比較して安い場合は、「満室稼働」であることにかかわらず投資対象となる場合があります。

なぜならば、専有単価の乖離を利用した売買が可能だからです。

例えば、

「利回り基準で値付けされているが専有単価では割安のオーナーチェンジ物件を購入し、

退去発生時にリノベーションを施してから、専有単価を基準に実需狙いで売却する」といった投資手法も存在します。

このように専有単価が割安であれば、適正相場での売却を想定することでリターンが生まれる可能性があります。

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Ⅱ. 賃料坪単価が安い

続いては、満室稼働でも現在の賃料坪単価が安い場合です。

もし現在の賃料が安ければ、将来的には収益性の改善を期待することができます。

この場合、中長期保有によって適正賃料でのリテナントを行えば、時間とともに利回りが上昇します。

また実は「専有単価が安い」ことは「現在の賃料坪単価が安い」ことを示唆している可能性も高いのです。

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Ⅲ. 退去予定箇所が多い（定期借家契約、回転率が高いetc.）

最後にご紹介するのは、現在の稼働率は良いが、退去予定箇所が多い物件です。

例えば、オフィスビルにおいて定期借家契約が締結されている場合、期限満了とともに解約・退去が発生する場合があります。

そうした際には、空室部分のセットアップオフィス化などで収益性を高めることが可能です。

また、中長期保有によって全空となる物件などは、将来的な開発素地として評価・活用できる場合があります。

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満室稼働物件のメリット

これまで不動産業者が満室稼働でも投資対象とする条件について解説してきました。

しかしながら、上記の投資手法がプロならではの資金力やノウハウを必要することには留意が必要です。

実際には、「すでに付加価値がついた満室稼働物件に投資をしたい」と考える方も多くいらっしゃるでしょう。

そこで、最後に満室稼働物件のメリットについてご紹介します。

リーシングの負担が少ない

満室稼働物件のメリットとしては、リーシング（賃貸募集）の手間や負担が少ないことが挙げられます。

とりわけ不動産業者がすでにリノベーションや適正賃料でのリーシングをおこなっている場合は、新たに査定や条件設定をする必要がありません。

もちろん退去発生時には賃貸募集の必要が生じますが、実績があれば同条件ですぐにリーシングを開始できます。

また、適正賃料で稼働している場合、"本来得られたはずの賃料を享受できない"という機会損失を回避できます。

キャッシュフローが回る

すでに適正賃料で賃貸できている場合は、安定したキャッシュフローを享受することができます。

とりわけ中長期保有によるインカムゲイン獲得を目的とするコア型の投資手法においては、空室率を抑えることが重要です。

反対に、空室率があまりに高い場合では、保有期間中のキャッシュフローが減ることはもちろんですが、売却の際に賃料設定のミスやそもそもの賃貸需要がないとみなされ影響が生じる可能性があります。

まとめ

多くの不動産プレイヤーは、不動産のポテンシャルを最大限に発揮することでキャピタルゲインの獲得を目指します。

それが、不動産業者が「高稼働」や「満室稼働」物件を必ずしも評価しない理由です。

一方で、付加価値を与えられる可能性＝アップサイドのある物件についてはこの限りではありません。

不動産の収益性を高めることで賃貸収入が上がり、資産価値が上昇するからです。

資金やノウハウを駆使してキャピタルゲインを狙うのか、安定したインカムゲインを追求するのかは投資スタイルによるところでしょう。

結局のところ、物件の稼働状況に関わらず、各々の資金力やリスク選好にあった投資戦略が最適なのかもしれません。

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利回りから賃料坪単価を逆算することで収益改善性を予測し、実際の投資判断に活用する方法まで解説します。

賃料坪単価とは

賃料坪単価とは、ある部屋の専有面積１坪あたり、賃料がいくらであるかを示す指標です。

賃料坪単価を用いれば、異なる住戸同士の賃料を比較できるだけでなく、相場からの乖離の程度や収益の改善余地について知ることができます。

なお、投資判断の実務上では、㎡単価よりも坪単価を用いることが一般的です。

賃料坪単価の計算

下記の計算式で算出できます。

賃料坪単価＝月額賃料（賃料＋共益費）÷専有面積（坪）

特にこだわりがなければ、賃料と共益費を合算したものを実質賃料と考えて問題ありません。

賃料坪単価から賃料を逆算

また、賃料坪単価を用いれば、月額賃料を逆算できます。

賃料坪単価×専有面積（坪）＝月額賃料

こちらの方法は、主に現況賃料が相場賃料と乖離がある場合に、

賃料坪単価の改善によってどれだけの収益向上が見込めるかを判断する際に用います。

投資判断における具体的な活用の仕方は後述します。

利回りから賃料坪単価を逆算する方法

さて、ここからは実務でよく使われる応用方法として、利回りから賃料坪単価を逆算する方法をご紹介します。

利回りから現在の賃料を逆算することによって、「今の賃料が安いのか高いのか」についての目安が得られます。

先に計算式を提示すると下記の3ステップになります。

①不動産価格×表面利回り＝年額賃料

②年額賃料÷12ヶ月＝月額賃料

③賃料坪単価＝月額賃料（賃料＋共益費）÷専有面積（坪）

なお、住宅賃料は非課税であるため、不動産価格や利回りも税別ベースで考えると誤差が少なくなります。

不動産利回りの計算方法｜投資判断の実務で使う手順と注意点

本記事では「不動産利回りの計算方法が知りたい」「表面利回りと実質利回りの計算方法はどう違うの？」といった方に向けて、 不動産投資における利回りの計算方法について…

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実務でそのまま使える計算例

では、架空の不動産を用いて、実務でもそのまま応用できる計算例を見てみましょう。

【リレイユ桜新町Ⅱ】

不動産価格10億円（税別）、表面利回り4.8%、専有面積250坪　※住戸25戸

①10億円×4.8%＝48,000,000円

②4,800万円÷12ヶ月＝4,000,000円

③400万円÷250坪＝16,000円

この場合、本件の賃料坪単価は16,000円であることを利回りから知ることができました。

なお、本件は25戸からなる1棟の不動産を想定しているため、厳密には上記賃料坪単価は建物全体の平均となります。

賃料坪単価を用いて利回りの改善余地を予測する

反対に、現在の賃料坪単価を知ることができれば、それを相場と比較することで収益の改善性を予測することが可能です。

端的にいえば、賃料坪単価の変動が利回りに与えるインパクトを簡単に知ることができます。

ケース：相場の賃料坪単価が現況よりも2000円高い

先の架空の不動産を用いて説明します。

【リレイユ桜新町Ⅱ】

不動産価格10億円（税別）、表面利回り4.8%、専有面積250坪、（平均）賃料坪単価16,000円

相場賃料坪単価：18,000円

①相場の賃料坪単価から年額賃料を逆算する

まずは、収益改善後の利回りを計算するために、相場賃料での年額賃料を計算します。

18,000円×250坪×12ヶ月＝54,000,000円

②収益改善後の表面利回りを計算する

表面利回り＝54,000,000円÷10億円＝5.4%

賃料坪単価が現況から2000円上昇することによって、利回りにして60bps（ベーシスポイント）の改善が見られました。

なお、実際に収益改善が実現するかについては、テナントとの契約形態や入退去の頻度を総合的に判断する必要があることに留意が必要です。

あくまで相場賃料を基準として不動産のポテンシャルを知る指標となります。

続いては、上記の利回り改善が不動産価値にどれだけの影響を与えるのかについて、さらに深掘りしていきます。

利回りの改善が不動産価値に与えたインパクト

さて、上記のケースで賃料坪単価が16,000円から18,000円まで上昇した場合、

表面利回りが4.8%から5.4%まで60bps改善しました。

続いては、この利回り上昇分を売却時の不動産価値上昇分に換算すると、どれだけの価値になるかを見ていきましょう。

＋60bpsの価値はいくらになるか

再び先の架空の不動産を用いて、

「利回りを4.8%から5.4%まで改善してから、当初と同じ利回り4.8%で売却する」ケースを想定します。

【リレイユ桜新町Ⅱ】

• 不動産価格10億円（税別）
• 賃料坪単価16,000円→18,000円
• 表面利回り4.8%→5.4%（+60bps）

【実務向け】不動産価値の上昇分を年額賃料の上昇分から直接計算する

先述のとおり、売却時の表面利回りも4.8%と仮定して、不動産価値の上昇分を計算します。

まずは利回りの改善から、それぞれの場合の年額賃料を計算します。

①当初年額賃料＝10億円×4.8%＝48,000,000円

②改善後年額賃料＝10億円×5.4%＝54,000,000円

①と②の差額＝54,000,000円-48,000,000円＝6,000,000円

続いて、①と②の差額を売却時利回りで割り戻すことによって、賃料アップが不動産価値に与えたインパクトを計算します。

不動産価値の上昇分＝6,000,000円÷4.8%

　　　　　　　　　＝1.25億円

「賃料が600万円上がったから不動産価値の上昇分も600万円」とはならない点が収益還元法の妙味と言えるでしょう。

なお、本件では簡略化のために売却時の利回りを当初と同じに設定していますが、

もし投資期間中に市況が良くなり売却時の期待利回りが低下した場合は、不動産価値の上昇分もより大きくなります。

【簡単】それぞれの不動産価格の差分から考えるパターン

イメージしづらい方は売却時のそれぞれの不動産価格をもとに計算しても同様です。

【売却時表面利回り4.8%】

①収益改善前の不動産価格：10億円

②収益改善後の不動産価格：11.25億円

　　　　　　　　　　　　＝54,000,000円÷4.8%

①と②の差額は1.25億円となり、年額賃料の差額を売却時の利回りで割り戻した場合と計算結果は同じになります。

※実際にはキャップレートによって売却価格の想定をしますが、簡略化のために表面利回りを基準に売却価格を想定しています。

キャップレートについては下記記事で詳しく解説しています。

不動産のキャップレート（期待利回り）とは？なぜ低いほど価格は高くなるのか

本記事では「キャップレートとは何か」「なぜ低いほど価格は高くなるのか」について、不動産事業者・プロ目線でイメージがしやすいように解説します。 キャップレート（期…

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まとめ：賃料坪単価⇄利回りの発想を持とう

本記事では、「賃料坪単価とは何か」という最も基礎的な知識を基点としながら、実際の投資判断に活用するための手法までを解説してきました。

利回りから現在の賃料坪単価を知り相場と比較してみることで、その不動産にどれだけのポテンシャルがあるのかを簡単に知ることができます。

また、賃料の上昇余地を利回りの上昇余地に置き換えてみれば、不動産価値がどれだけ上がるかの予測も可能です。

賃料と利回りの密接な関係を意識することで、あなたの投資判断の精度はより高まっていくことでしょう。

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専有面積の計算ツール

「専有単価とは何か」について詳しく知りたい方は下記ページをご参照ください。

不動産の専有単価とは？計算からプロだけの「読み方」まで解説

不動産価値の算定においては、様々な指標を用いて価格を決定します。 中でも不動産業者が売買において一番に注目するのは、"利回りと専有単価"と言っても過言ではありませ…

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表面利回りと実質利回りの違いを、実務における投資判断の視点も交えながらやさしく解説します。

表面利回りと実質利回りの違い

まず表面利回りと実質利回りの違いを簡単に表現するならば、

売上ベースの利回りか、利益ベースの利回りかの違いといえます。

つまり、賃貸収入等のインカムゲインを売上（グロス）で見るか、そこから費用を控除した利益（ネット）で見るかという違いを反映しているのです。

例えば、テナントからオーナーに家賃が振り込まれても、全額がオーナーの手残りとなるわけではありません。

実際にオーナーの手元に残るのは、家賃収入から管理費・修繕費・税金などの各費用を差し引いた金額になります。

なお、ここでいう費用とは、厳密に言えば主に不動産の運営にかかる固定費を指しています。

両者の差が意味するものは"経費"

ここから、表面利回りと実質利回りの差が意味しているのは"経費"であることが分かります。

具体的な例を示すと、

【物件A】表面利回り：5%、実質利回り：4%

この時、両者の差である1%は、売上から控除されている経費に相当します。

そのため両者の差が大きければ大きいほど、売上に対して多くの経費がかかっていることを読み取ることができます。

しかし、このままでは具体的なイメージが湧かない方が多いでしょう。

そこで、売上に対する経費率に換算して考える場合、

「表面利回り5%に対してN％の経費率がかかると実質利回り4%になっている」と言い換えられます。

経費率の計算｜表面利回りと実質利回りの架け橋

さて、両者の差が経費を意味することから、実際に表面利回りと実質利回りから経費率を計算することができます。

経費率（%）＝1-(4%/5%)＝20%

つまり、表面利回り（売上ベース）に対して20%の経費がかかっており、

結果として実質利回り（利益ベース）は、

表面利回り5%×（1-経費率20%）＝実質利回り4%

もちろん「経費率が20%＝売上に対する利益率が80%」と解釈しても同様です。

このようにすれば、2つの利回りが経費によって結びついていることが体感できるでしょう。

表面利回りと実質利回りの詳しい計算手順については下記記事をご参照ください。

不動産利回りの計算方法｜投資判断の実務で使う手順と注意点

本記事では「不動産利回りの計算方法が知りたい」「表面利回りと実質利回りの計算方法はどう違うの？」といった方に向けて、 不動産投資における利回りの計算方法について…

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まとめ：【公式】表面利回りから実質利回りを計算できる！

表面利回りと実質利回りの関係を公式で表します。

表面利回り×（1-経費率）＝実質利回り　

なお、実務上は、表面利回りしかわからない場合に、経費率を仮置き・想定することで実質利回りを概算するときに使うことが多いです。

表面利回りと実質利回りのどちらを見るべきか？プロは？

表面利回りと実質利回りの差が経費から生じることを解説しましたが、

実際の投資判断においてはどちらの利回りを用いれば良いのでしょうか？

先に結論だけをいえば、どちらの利回りも等しく考慮するというのが回答になります。

しかしながら、あくまで一般的な傾向として、個人向けの売買では表面利回りが重視され、不動産業者を含めた法人向けの売買では実質利回りが重視されることが多いです。

そこで、投資判断における表面利回りと実質利回りの役割の違いから、それぞれの活用法までを以下で解説します。

表面利回り：不動産の収益力の指標で客観度が高い

表面利回りは、不動産から得られる収入（主に賃貸収入）総額に着目した指標です。

つまり、ある不動産の純粋な収益力、稼ぐ力を意味しており、

経費金額・項目などの投資家によって生じる差異がない点でより客観的であると言えます。

表面利回りは実質利回りと異なり経費率の影響を受けないため、誰が計算しても同じ値になります。

端的にいえば、「この物件はいくら稼ぐのか」を表しているのが表面利回りと言えるでしょう。

投資判断における活用法としては、まずは表面利回りを計算して相場と乖離していないか確認することが大切です。

また、表面利回りと専有面積を用いれば入居賃料を逆算できるため、物件の賃料相場に違和感がないかを間接的に知ることができます。

※表面利回りと専有面積から入居賃料を逆算する方法は別記事にてご紹介予定です。

実質利回り：不動産プレイヤーの共通言語で投資家目線

不動産取引の実務（とりわけ不動産業者間）においては実質利回りを重視することが多いのも事実です。

字義の通りですが、実質利回りとは、投資家が投資期間中に享受できる純収入のことです。

表面利回りから控除する経費は固定費であるため、不動産を運営する以上は必ず発生する費用です。

つまり、仮に表面利回りが何％であっても、投資家にとっての手残りは常に固定費を控除した収入にならざるを得ないということです。

経費率を考慮する実質利回りでは、不動産の経営状況により経費率が増減するため、各投資家によって変動する指標であるといえます。

一例として、自主管理のため建物管理費を抑えられる場合は、経費率も低く抑えることができます。

そうした点で「投資家はいくら稼ぐのか」を表しているのが実質利回りと言えるでしょう。

実際、REITなどで用いられるキャップレートは投資家が求める実質利回りです。

これはまさしく、投資家サイドから見たある物件に期待する投資利回りのことです。

※キャップレートを用いれば、実質利回りから不動産価格を算出できます。

不動産のキャップレート（期待利回り）とは？なぜ低いほど価格は高くなるのか

本記事では「キャップレートとは何か」「なぜ低いほど価格は高くなるのか」について、不動産事業者・プロ目線でイメージがしやすいように解説します。 キャップレート（期…

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結論：二つの利回りのバランスを考慮する

「投資判断においては表面利回りと実質利回りのどちらを考慮すべきか？」

結論としては、先に述べた通り、どちらの利回りも考慮することが大切です。

ただ、繰り返しにはなりますが、これは「どちらか一方の利回りしか判断材料としない」ということではなく、

2つの利回りのバランスを見て総合的に判断をする必要があるということです。

• 表面利回りが相場から乖離していれば、そもそも投資可能な物件か否か判断できる
• 表面利回りと実質利回りの差が大きければ、経費が過大であることがわかる

それぞれの利回りの役割の違いをイメージしなから、ぜひ場面に応じた判断材料としてください。

収益物件の疑問、プロに直接聞けます。

投稿 表面利回りと実質利回りの違い｜差が示す意味と各役割・活用法 は RE.REILLE に最初に表示されました。

不動産投資における利回りの計算方法について、実務における投資判断に即してわかりやすく解説します。

不動産利回りの基本的な計算式

不動産利回りの基礎的な計算式は下記のとおりです。

不動産利回り(%)＝（年間収入÷不動産価格）×100

ここでいう年間収入とは、必ずしも賃貸収入だけでなく、その不動産が生み出すその他の付帯収入（自動販売機、駐車場、看板使用料等）も含まれます。

なお、不動産売買の実務においては、個人を売買対象とする場合を除いて税別ベースで計算することが多いです。

もちろん税込金額・税別金額のいずれを用いても利回りを計算することは可能ですが、

正確な利回りを計算するためには"年間収入が税別なら不動産価格も税別"のように平仄を合わせることが大切です。

表面利回り（グロス）の計算方法

表面利回りとは、不動産価格に対する、不動産総収入をもとにした利回りです。

表面利回り(%)＝（年間総収入÷不動産価格）×100

グロス利回りという言い方をすることもありますが、英語の"Gross"とは「全体の」「総計」を意味するということを念頭におけば、上記の計算式もイメージしやすいのではないでしょうか。

実際の計算手順

それでは、実務における手順に沿って表面利回りを計算してみましょう。

0. 月額総収入から年間総収入を計算する

まずは年間総収入を把握する必要がありますが、PMレポートなどの明細書には月額収入だけしか明示されていないケースが多々あります。

表面利回りの計算には年間総収入を用いるので、月額総収入×12ヶ月分で年間総収入を計算します。

なお、月額総収入については、賃料・共益費・その他付帯収入といった項目が含まれます。

年間総収入＝月額総収入×12ヶ月

1. 年間総収入を不動産価格で割り、小数の値を%に直す

年間総収入が分かっていれば計算は非常に単純です。

表面利回り(%)＝（年間総収入÷不動産価格）×100

表面利回りを計算する際の注意点

• 月額総収入しかわからない場合は年額換算する

実質利回り（ネット）の計算方法

実質利回りとは、不動産価格に対する、不動産純収入（NOI）をもとにした利回りです。

実質利回り(%)＝（年間純収入÷不動産価格）×100

こちらはネット利回りという言い方をすることがあり、英語の"Net"とは「正味の」「実質」を意味しています。

ここで問題となるのは純収入が何を意味するかということでしょう。

年間純収入＝（年間総収入-年間総費用）

つまり、純収入とは収入から諸費用を控除した、正味利益（手取り）のことを指しているのです。

なお、不動産用語では純収入のことをNOIと呼称することが慣例です。

収入から控除する年間費用の代表例

• 管理会社に支払うPM・BM報酬
• 公租公課（固定資産税・都市計画税）
• 保険料
• 水道・光熱費
• その他固定費

実際の計算手順

それでは、実務における手順に沿って実質利回りを計算してみましょう。

表面利回りの計算と比較すると、必要な工数・項目はやや多くなります。

0. 月額総収入から年間総収入を計算する

※すでに年間総収入が明示されている場合は飛ばして構いません。

こちらは表面利回りと同様で、必要に応じて月額総収入から年間総収入を算出します。

年間総収入＝月額総収入×12ヶ月

1. 諸費用を把握・年額換算する

年間総収入から年間総費用を控除する必要がありますが、いきなり一つずつ費用を控除しようとするとつまずくポイントがあります。

そのため、まずは必ず諸費用を年額換算しましょう。

収入から控除する年間費用の代表例

• 管理会社に支払うPM・BM報酬

→月額報酬であれば×12ヶ月で年額換算する

• 公租公課（固定資産税・都市計画税）

→計算年度が不明・未確定の場合は前年度の1年分の税額を概算値とする

• 保険料

→年間保険料

• 水道・光熱費

→実額がわかる場合は月額使用料1年分、わからない場合は月額使用料×12ヶ月などで概算する

• その他固定費

→インターネット使用料など付帯契約があれば年額換算する

上記の年額換算された諸費用を合算しておきましょう。

年間総費用＝（PM・BM報酬＋公租公課＋保険料＋水道・光熱費＋その他固定費）

2. 年間総収入から諸費用を控除して年間純収入を算出する

ここまで来れば、あとは計算式に数字を当てはめて計算するのみです。

年間純収入＝（年間総収入-年間総費用）

3. 年間純収入を不動産価格で割り、小数の値を%に直す

実質利回り(%)＝（年間純収入÷不動産価格）×100

実質利回りを計算する際の注意点

• 実質利回りにおいて控除する費用項目については、各プレイヤーにより異なる場合がある。
• 年額費用はそのまま用いるが、月額費用は年換算する必要がある。
• 現時点で確定できない費用項目については、概算値を用いる場合がある。

まとめ

本記事では不動産における二つの代表的な利回りである表面利回りと実質利回りの計算方法を解説しました。

なお、今回ご紹介した表面利回り・実質利回りの計算方法・手順は区分マンション（オーナーチェンジ物件）でも一棟収益不動産でも同様です。

二つの利回り計算方法は異なりますが、根本にあるのは下記の計算式であることを念頭に置きましょう。

不動産利回り(%)＝（年間収入÷不動産価格）×100

表面利回りと実質利回りの違いやそれぞれの活用法については、別の記事でご紹介しています。

表面利回りと実質利回りの違い｜差が示す意味と各役割・活用法

本記事では、「表面（グロス）利回りと実質（ネット）利回りの違いは何？」「両者に差が出るのはなぜ？」「投資判断においてはどちらを活用すればいいの？」という疑問を…

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本記事では「不動産の収益性を上げたい」「より高く売れる方法が知りたい」「プロのバリューアップ方法が知りたい」といった方に向けて、不動産事業者が収益不動産の価値を高める（バリューアップ、バリューアッド）手法を解説します。

バリューアップとは

まず、収益不動産におけるバリューアップが何を意味するのかについて簡単に説明します。

バリューアップとは、ある不動産の課題解決や収益性の向上を通じてその価値を高めることです。

そして、その価値向上の程度は利回りや価格に反映されるため、おおむね不動産価格の上昇分をバリューアップの尺度として知ることができます。

そのため狭義には不動産価値を高めること≒不動産価格を上げることと定義できるでしょう。

不動産価値や収益性を高めることで、所有者は下記のメリットが得られます。

①運用・保有中により多くのインカムゲインを得る

②運用終了時には購入価格よりも高値で売却することでより多くのキャピタルゲインを得る

このようにして、バリューアップは不動産事業者にとっての大きな利益の源泉となっているのです。

バリューアップの原理：シンプルな収益不動産の価格決定論

バリューアップの原理を理解するためには、収益不動産の価格決定がどのようにされているのかを知ることが有効です。

収益不動産の価格決定は極めてシンプルな原則で成り立っています。

価格＝年間収入÷期待利回り（キャップレート）です。

期待利回りが低いほど不動産価格は高くなりますが、これらは物件の立地や築年などから市場相場が形成されるため、ある事業者や個人が意図的に期待利回りを下げることは困難です。

不動産のキャップレート（期待利回り）とは？なぜ低いほど価格は高くなるのか

本記事では「キャップレートとは何か」「なぜ低いほど価格は高くなるのか」について、不動産事業者・プロ目線でイメージがしやすいように解説します。 キャップレート（期…

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もちろん、付加価値により物件個別の魅力度を高めるなどして、市場での相場よりも低いキャップレートでの売却を狙うことは可能です。

しかしここで重要なのは、キャップレートは収入よりもコントロールが難しい変数であることです。

収益性の改善が不動産価格に与えるインパクトは絶大

もしキャップレートを動かすことが難しい（定数）ならば、不動産価格を上げるためには収入を上げるほかありません。

そして、収益還元法においては、収益性の改善は不動産価格に非常に大きな影響を与えます。

例えば、ある不動産のキャップレートが5%で、月額収入が5万円増えた場合を考えます。

この場合、収入増にともなう不動産価値の上昇分は下記の通りです。

60万円/年（5万円×12ヶ月）÷5%＝1,200万円

つまり、年額60万円の収入増が、1,200万円もの不動産価値向上に寄与することになるのです。

こうしてバリューアップの多くの手法は、必然的に収益性の改善という方向性で行われることになるのです。

不動産事業者の定番バリューアップ手法6選！

Ⅰ. リノベーション

バリューアップの最も王道でイメージしやすい手法といえば、リノベーションが挙げられます。

内容としては、大規模修繕やエントランス・共用部の改修・意匠工事から専有部のリノベーションまでが含まれます。

バリューアップという観点において重要なのは、リノベーションの費用対効果（ROI）を常に考慮する必要があることです。

リノベーション費用に対して賃料や不動産価格の伸びしろが小さい場合、その投資効果は限定的となってしまいます。

例えば、同一の部屋に対して下記の2パターンを想定します。

①3点ユニットを独立洗面台&シャワーブースにする等の軽微なリノベーション（低コスト）

②設備の更新や壁紙・フローリング張替えを含めたフルリノベーション（高コスト）

もし両者で収益性の改善に大差がない場合は、②では過剰投資となりコスト負けとなる可能性が高くなります。

特に専有面積の小さい1R・1Kなどの単身者向け住戸は、リノベーションによって大幅な賃料上昇を狙うのが難しい点には留意が必要です。

収益不動産においては、賃料の上昇余地が大きくなりやすいファミリータイプの住戸をリノベーションする方が総収入が増えやすいため、結果としてバリューアップの効果も相対的に高くなる傾向があります。

リノベーションを実施する際には、コストに対して見込める賃料増、また結果として期待される不動産価格の上昇を定量的に検証し、ROIに基づいた判断を行うことが不可欠です。

Ⅱ. セットアップオフィス

住宅で一般的なリノベーションに対して、オフィスではセットアップオフィスへの改装が行われます。

セットアップオフィスとは、ベンチャー企業やスタートアップなどをメインターゲットとして、あらかじめ内装・設備や什器、会議室が設置された状態（＝セットアップ）で賃貸されるオフィスです。

テナントにとっては、小さくても好立地の物件に入居できる、内装工事や設備投資をする必要がないので初期費用が抑えられる、また事業や人員が拡大してオフィスが手狭になってもすぐに移転できることがメリットです。

こうした利便性や設備投資負担の軽減といった価値の対価として、通常の賃貸マーケットよりも高い相場が成立しているのです。

注意点としては、賃料単価が相場より高くなる反面、空室リスクや各種コストを織り込む必要があるため、投資家の期待利回りが相対的に高くなること、また専有単価が割高になることが挙げられます。

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Ⅲ. 増賃（リースアップ）

相場より大きく乖離した安い賃料で入居しているテナントに対しては、交渉によって相場賃料を上限とした賃料の引き上げを行います。

事業者から見た場合、増賃交渉はリノベーションと異なって費用が発生しないため、収益性の改善においてはもっとも費用対効果の高い手段といえるでしょう。

とはいえ、割安な賃料水準から通常の賃貸相場への引き上げでしかないため、付加価値の創造というよりは物件ポテンシャルの発揮という側面が大きいかもしれません。

一方で、テナントから見た場合は毎月の賃料負担が増えることになるため、増賃交渉に見合う付加価値や根拠の提示が求められるでしょう。

そのため、増賃交渉の成功率を上げるには、単に相場賃料の提示をするだけでなく、共用部のリノベーション等による付加価値・利便性の向上をテナントに実感してもらうのが近道といえるでしょう。

Ⅳ. 民泊、サービスアパートメント（オペレーショナルアセット化）

オフィスがセットアップオフィス化されるとすれば、共同住宅においては民泊・サービスアパートメント運営による収益性の向上が図られます。

民泊とサービスアパートメントの間には根拠法や各種規制による違いが存在しますが、通常の住宅としての用途ではなく、宿泊系アセットとして高単価で運用する点では同様のバリューアップ手法と言えます。

あくまで一般的な傾向ですが、一定の宿泊需要が見込める立地に位置する不動産の場合、住宅用として賃貸する場合よりも宿泊用アセットとして運用する場合の方が収益性が高いことが多いためです。

運営実務においては自社でオペレーションを行うことも可能ですが、実際には運営ノウハウを持つ特定のオペレーターとML契約（マスターリース）・MC契約（マスターコンセッション）等を締結して運営を委託するケースが多いです。

ML契約の場合、オーナーはテナントとなるオペレーターに建物を一棟貸しする形態となり、管理・運営の実務にほとんど関与することなく、契約時にあらかじめ定められた賃料（固定賃）を受け取ることが可能です。

一方で、MC契約を採用する場合は、オーナーとオペレーターは"賃貸借関係"というよりは"事業パートナーに近い関係"となるため、売上に応じた変動収入を受け取る事業型のスキームとなります。

どちらの場合でもオペレーターが独自に内装工事や家具の設置などを行い、集客から運営までを一貫して担う点は同様です。

収益物件としての安定性を重視するなら固定賃料型のML、最大限の収益を追求するなら事業型のMCというように、リスクとリターンのバランスを踏まえた戦略的な選択が求められます。

Ⅴ. コンセプト特化型マンション

特定の顧客層に向けて、何らかのコンセプトをもとに特別な仕様や設備を備えたマンションがコンセプト特化型マンションです。

例えば、楽器演奏に特化した防音マンションや、ゲーマー向きのゲーミングマンション、ペット好きのためのペット共生マンション、スマホとIT家電・設備の連携が可能なIoTマンションなど様々な企画が存在しています。

賃貸ニーズ全体としてのパイは小さくなるものの、特定のニッチな強い需要に対応するため、通常賃貸時よりも高額な賃料を狙うことが可能です。

不動産事業者としては、コンセプトの立案から設計・施工に至るまでの企画力や、ニッチ需要を的確に捉えるマーケティング力が求められる反面、発想力次第で大きな差別化ができる手法といえるでしょう。

【外部リンク】

・楽器演奏に特化した防音マンション、ゲーミングマンション：MUSISION（株式会社リブランマインド）

・ペット共生マンション：コンフォリア・リヴ（東急不動産株式会社）

Ⅵ. 空きスペースの有効活用・収益化（付帯設備の設置・導入）

バリューアップ手法の最後は、小さくても決して侮ってはいけない空きスペースの有効活用・収益化です。

前述したとおり、月額数千円から数万円程度の収益化でも、不動産価値に与えるインパクトはとても大きいです。

空きスペースの有効活用・収益化の例としては下記のような方法が挙げられます。

• 外壁を広告スペースとして活用し、看板やポスター、デジタルサイネージ等の広告物を掲載する
• 屋上を活用して太陽光発電設備や携帯電話基地局を設置する
• エントランスや前面道路に自動販売機を設置する
• バイク置き場やその他空いたスペースにシェアサイクルや電動キックボードのポートを設置する　

なお、こうした付帯設備の設置・導入を行う際は、法律や条例による規制がないか、また構造上・安全上の問題がないかを事前に必ず確認するようにしましょう。

まとめ：テナントへの価値提供がバリューアップの源泉

本記事では、収益性の改善がバリューアップの源泉であることや、その具体的な手法について解説しました。

ここで私たちが忘れていけないことは、その収益の源泉とは"実際に不動産を利用するテナントが払う対価であること”です。

ご紹介した数々のバリューアップ手法は、テナントに付加価値を提供することでより高い対価を得ることです。

それこそが社会的意義と利益追求を両立させる本質的な意味でのバリューアップといえるでしょう。

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